沙特地产狂飙：万亿野望下的“疯狂与残酷”

01沙特地产：万亿野望与超级工程

沙特阿拉伯的房地产市场，是“2030愿景”下最癫狂的试验场。自2016年启动经济转型计划以来，这个石油王国以近乎偏执的野心，将沙漠变成全球最大的建筑工地。截至2025年1月，沙特已宣布的房地产和基础设施项目总价值超过1.1万亿美元，相当于该国2023年GDP的1.5倍。

1. NEOM新城：沙漠中的乌托邦与资本黑洞

NEOM，这座耗资5000亿美元的未来之城，是沙特“疯狂”的极致象征。它被设计为一座170公里长的线性城市（The Line），承诺零碳排放、人工智能全息管理、垂直社区与高速交通。然而，截至去年，其子项目仅完成29%的建设进度，实际投入使用的建筑价值不足75亿美元。更讽刺的是，这座号称“容纳900万居民”的超级城市，目前仅有零星工人营地和未完工的混凝土骨架，被媒体戏称为“沙漠中的海市蜃楼”。

2. 利雅得膨胀：从750万到1700万人口的“人口赌局”

沙特计划到2030年将首都利雅得的人口从750万增至1700万，为此需新增66万套住宅、610万平方米办公空间和275万间酒店客房。然而，这一目标的可行性备受质疑：过去三年，利雅得公寓价格暴涨58%，别墅价格涨幅38%，每平方米均价达5155里亚尔（约1400美元），首次超越吉达成为全国最贵城市。与此同时，沙特央行基准利率从2021年的1%飙升至6%，购房者月供负担激增，中低收入群体被迫退出市场。

3. “百万住房计划”：政府雄心与市场现实的撕裂

沙特政府承诺到2030年建造100万套新房，并将国民住房自有率从60%提升至70%。然而，截至2024年，仅完成4%的进度（约4万套），剩余96%需在未来六年内以年均16万套的速度推进——这一目标远超该国建筑业产能极限。更残酷的是，沙特本土开发商已囤积预售面积769万平方米，而市场年消化量仅46万平方米，供需失衡需16年才能缓解。

02中企的“疯狂”与折戟：黄金通路下的血色陷阱

沙特地产狂潮吸引了大量中资企业，但光鲜的合同背后，是血淋淋的教训

1. 麦加轻轨：40亿亏损的“信仰工程”

2018年，某央企以17.7亿美元中标麦加轻轨项目，最终却亏损超40亿元人民币。失败的核心在于对沙特宗教文化的无知：斋月期间，当地工人每日仅工作4小时；项目设计因朝觐路线变更反复调整，中方为维系关系被迫接受，成本如滚雪球般失控。这场“信仰工程”成为中企在沙特最昂贵的学费。

2. 竞标内卷：中国承包商的“自杀式报价”

2024年，中国企业在海湾工程市场新签合同额达277.97亿美元，同比激增99.4%。然而，亮眼数据的背后是惨烈的“内卷”：为争夺项目，中企竞相压价，利润被压缩至不足3%。例如迪拜地铁蓝线项目，中企联营体在三个月内多次重新报价，最终以56亿美元中标，但业内估算其实际成本已接近合同额，利润几近于零。

3. 本土化困局：沙特的“玻璃门”与“铁栅栏”

沙特政府要求外资企业雇佣至少30%的本地员工（“沙特化”政策），但中企普遍面临“招工难”：沙特本土劳动力技能不足，且宗教习俗导致工作效率低下。某中资房企在利雅得的住宅项目因劳工短缺延期两年，违约金累计达2.3亿美元。更隐蔽的是融资歧视：沙特银行对中企贷款要求母公司信用担保，融资成本比本土企业高30%，迫使中企依赖国内输血。

03疯狂的代价：市场崩盘预警与地缘政治雷区

1.供需崩坏：鬼城、烂尾楼与资本逃亡

利雅得郊区的“Diriyah Gate”项目，号称投资200亿美元，计划新增2万套住房，但入住率不足15%，空置的别墅群在烈日下逐渐风化。类似案例遍布沙特：政府为刺激需求，将购房首付从30%降至5%，却导致银行坏账率攀升至7.3%，部分家庭因断供失去房产。

2. 地缘政治：美沙博弈与中企“夹心化”

沙特虽推行“向东看”政策，但从未放弃与美国的同盟。2024年，美国以“人权问题”制裁参与NEOM项目的企业，迫使中资承包商暂停设备采购。更严峻的是，沙特王室内部对“2030愿景”的分歧加剧：部分保守派指责王储穆罕默德“挥霍石油财富”，要求暂停NEOM等“不切实际”的项目。

3. 能源悖论：绿色转型的讽刺剧

沙特宣称要将利雅得电动汽车占比提升至30%，但其电力仍依赖石油发电。NEOM的“零碳承诺”更像一场行为艺术：为给工地供电，沙特每天燃烧数万桶原油，碳排放量不降反升。

03：从疯狂到理性的生死转型

2025年转折点：沙特地产的三大重构

1. 从规模到质量：

政府被迫叫停部分超级项目，优先推进保障性住房和中小型基建，如30亿美元的2万套经济房项目。

2. 从外资依赖到本土造血：

沙特启动“国家承包商发展计划”，培育本土建筑企业，中企市场份额或从35%缩水至20%。

3. 从石油地产到技术地产：

沙特渴望中国电动汽车、智慧城市技术，中企需以技术换市场，例如华为参与NEOM的AI管理系统。

中企生存法则：敬畏与共生

底线思维：合规成本再高，也低于政治风险导致的百亿损失；

技术赋能：将中国光伏、储能技术嵌入沙特项目，规避低端竞争；

生态联盟：与本土财团、国际承包商组建利益共同体，分散风险。

在这个石油王国中，一个个超级工程如雨后春笋般涌现，背后是万亿资金的涌动和无数投资者的期待。然而，随着泡沫的逐渐显现，这场国家转型的豪赌也暴露出了其残酷的一面。

从NEOM新城的“沙漠中的海市蜃楼”到利雅得房价的暴涨，再到“百万住房计划”的遥遥无期，这些现象都反映出沙特地产市场供需失衡、建设进度缓慢、资金压力大等问题。这些问题不仅增加了投资者的风险，也可能对沙特的经济转型产生负面影响。