中央重磅定调，明年楼市要稳住

 

除此之外，会议上还提到：要“实施更加积极有为的宏观政策”。首次提出“加强超常规逆周期调节”，首次搭配“更积极的财政政策”+“适度宽松的货币政策”。货币政策要“适度宽松”，上次提出还是在2008年-2010年应对国际金融危机时，可见这个政策的含金量。

 

泽平宏观预测，明年将更大力度降息降准，可能累计调降政策利率50BP左右，累计降准200BP左右。这意味着明年的我们或将迎来“最为宽松”的货币环境，简单来说就是贷款更便宜、更容易。这对于房企和购房者都是很大的利好。

 

大家是否留意到，自从9月底以来，房地产利好可谓接二连三，新政的密集程度是此前从未有过的。

 

中央为什么这么“急”？

 

这不仅是因为政策的边际效应在减弱，更是因为房地产面临着的，是时间短与任务重的双重考验。

 

房地产的问题，说到底是供需失衡的问题。目前全国商品房库存量仍处于历史高位，去库存迫在眉睫。

 

好在，房地产救市组合拳正在形成合力，从去库存到稳楼市，走势越来越清晰了……

 

今年楼市库存有所下降

但仍处于近10年高位

 

自2015起，中国房地产经历了一场规模浩大的去库存。时隔十年，楼市又一次陷入库存过剩问题。而且，这一次的去库存压力，比上一次更大。

 

国家统计局的数据显示，截止9月末，全国商品房待售面积为73177万平方米，较去年同比增长13.4%。其中，住宅待售面积增长20.8%。从历年的数据来看，当前全国商品房量库存已经达到近10年来的高位，比2015年的时候还要略高。

 

数据来源：国家统计局

 

而九月份的数据，还是今年以来的低点。真正的峰值出现2月，当时库存量达到了75969万平方米。此后，数值开始往下走，前九个月累计减少了2792万平方米。

 

数据来源：国家统计局

 

这是全国层面的数据，不同城市库存量和去化周期还有所区别。整体来说，高能级的一线城市库存量较低，且销售情况相对好点，平均去化周期也短些。

 

比如924新政以来，深圳楼市的反馈非常积极，销售提速明显，十月份仅用一个月的时间就消化了过去两三个月的房源量。而且十一月份以来，市场热度不减，热销行情还在延续。头部房企都在用的视频营销管理平台，点击了解

 

据乐有家的统计，本月上旬深圳新房已经网签2732套，环比暴增12倍，认购量更是达到了4314套。

 

当然，十月初受到国庆长假影响基数本身就比较低。不过，即便和普通月份相比，数据表现也很不错。十一月上旬成交量已超过或接近此前多个月份整月的成交量。

 

数据来源：深圳市房地产信息平台

 

早在十月份底的时候，网上就有声音称深圳新房库存告急，假设没有新增房源入市，按照十月份的去化速度深圳新房只够卖6-7个月。当然，假设仅仅是假设。事实是，热销的同时，一大批新房正在涌入市场。

 

据深圳中原研究中心监测，十月份深圳共批售了18个新房，为今年最高，预计将为市场新增5967套住宅。

 

另，据机构预测，截止十一月份上旬，深圳新房的去化周期连续两个月回落，回落到18个月内。不过，十一月入市的项目量仍维持在高位。深圳房信网统计，近期待入市新房数量达到22个。如此看来，即便十一月份销售量与上个月持平，去化速度未必跟得上房源新增速度。

 

放眼全国，深圳楼市的库存压力算是小的。如果从更大范围来看，去库存依然任重道远。

 

易居研究院的一份报告显示，截止7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月，其中二线代表城市为21.2个月，三四线城市的情况尤其令人担忧，达到了34.2个月，比合理范围（12-14个月）高出两倍不止。

 

全国各地的库存压力，都不容低估。

 

房地产止跌回稳、关键是把库存降下来

 

九月底中央打出了新一轮救市组合拳，并重磅定调房地产“止跌回稳”。可以说，这是自2021年救市以来，对于房地产走向最明确也最有力的定调。

 

当前的大环境，用“内忧外患”来形容恐怕都不为过。要推动房地产止跌回稳，显然并不容易。但再难，都必须做，而且必须做成。

 

1、大环境要求，房地产必须止跌回稳

 

此前曾不止一次提到，不要低估中央稳房地产的决心。现在，这句话有必要再提醒一次。因为，站在当前这个特殊节点上，房地产企稳的必要性，比以往任何时候都要高。

 

为什么这么说？

 

我们知道，拉动经济增长的三驾马车分别是：消费、投资、出口。

 

自特朗普当选那一刻起，“出口”注定面临极大不确定性，必须做好最坏打算。而投资方面，基建投资的边际效应已明显减弱，加上地方普遍面临化债压力，基建大规模扩张显然也不现实。出口不行，基建承压，消费无论如何都必须顶起来，经济发展才有戏。而在消费端，楼市是重中之重。

 

房子才是最大额的消费品。没有房子作为载体，其他的消费，即便是家电家具等更新，都只是小打小闹。而一旦房地产交易回温，将带动下游装修装饰家电家具等一系列产业一起升温。让更多人加入到这个大宗消费，才能让内循环有效的跑起来。

 

2、去库存才能稳房价，稳房价才能稳成交

 

经济学的基本原理，价格是由供需关系决定的。当前房地产最大的问题在于供需失衡，也就是供应过多而有效需求不足。中央提出的房地产“止跌回稳”，首先是价格止跌回稳。如果复盘近三年的政策，会发现一个有意思的变化。

 

前两年，常常听到某地限制房地产项目降价的消息。而当前，商品房备案价制度已普遍废除，土地出让也取消了限价。从土地供应到住宅销售，都重新回到市场定价。

 

这就应了那句话：堵不如疏。面对持续低迷的楼市，当前的政策是从供需两端同时发力，为购房者和房地产企业提供支持，核心就是推动楼市去库存，从而实现房地产止跌回稳。

 

需求端：释放潜在购房力，驱动有需求的群体入市。

 

一方面，楼市过热时期出台的各种调控手段，包括限购、限贷、限价、限商、限售等，除了个别城市外基本都取消了。

 

放宽购房门槛，是为了释放潜在购买力，让有需求的群体能够放心置业。

 

二是降低购房成本。包括降首付比例、降房贷利率、取消豪宅税、提高契税标准等，都是为了降低购房压力；还有一些地方还直接给购房发补贴，也是类似道理。

 

供应端：多举并下，消灭市面上一部分库存。

 

目前已出台有力措施，主要包括：

 

政府收购存量房，直接将市面上滞销的商品房转变为保障房；

 

以旧换新，通过帮小业主卖掉旧房，缩短置换周期；

 

限制供地，从根本上遏制库存新增。

 

此外，还有针对房企的一系列支持政策。其中尤其值得一提的是白名单机制。

 

去年以来，二手房表现一直好过一手房，成交占比也已超过新房。到了今年，新房成交持续下行，直到10月份才有所回升，而二手房成交从4月份开始便已实现正增长。

 

购房者弃新房转战二手房，很重要一个原因是前两年新房烂尾太多，购房者对于新房交付有所担忧。而二手房所见即所得，能够给购房者更大的安全感。

 

保交房，不仅是维护购房业主的权益，也是恢复购房信心绕不过的一环。

 

至此，房地产去库存的思路基本已清晰。而且，可以确定的是，去库存即将进入加速阶段。

 

3、政策合力形成，楼市去库存将全面提速

 

根据国家统计局的数据，前三季度全国房屋新开工面积为56051万平方米，全国商品房累计销售面积70284万平方米，开工量明显低于销售量。这一趋势的出现，是从2022年开始的。在此之前的2019年-2020年的开工量与销售量的比值最大，分别达到132.41%及127.46%，这也为后面几年的库存积压埋下了隐患。

 

数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

 

可以看出，前三季度库存量减少，主要受益于供应量下降。

 

一方面，近三年房企拿地意愿下降，直接影响到土地成交量；另一方面，各地的土地出让已实行动态调节模式，去化周期超过36个月的城市不能出让土地，去化周期在18个月（不含）-36个月的城市必须遵循“盘活多少、供应多少”的原则，也就是新出让的土地面积不能超过去化面积。

 

这相当于切断了库存上升的路径。即便没有其他去库存手段，库存量也会维持一个相对稳定的水平，不会再增加。与此同时，各项措施多举并下，全面加速楼市去化。可以预见，明年会继续出台政策，积极推动楼市去库存。

 

比如上文提到，“适度宽松的货币政策”，意味着2025年，我们或将迎来“最为宽松”的货币环境，简单来说就是贷款更便宜、更容易。

 

泽平宏观预测，明年将更大力度降息降准，可能累计调降政策利率50BP左右，累计降准200BP左右。12月2日，央行行长潘功胜在2024中国金融学会学术年会暨中国金融论坛年会上表示，“明年央行将继续坚持支持性的货币政策立场和政策取向，综合运用多种货币政策工具，加大逆周期调控力度，保持流动性合理充裕，降低企业和居民综合融资成本。”

 

这对于房企是很大利好，房企获得新开发贷的难度降低，同时，银行依规展期、续贷的可操作性也大大增强，可以大大缓解房企现金流压力。‍‍‍

 

这对稳住楼市非常重要，如果房企现金流持续紧张，就不得不大幅降价走量，何谈稳住楼市。

 

地产人，明年可以乐观一点了！