专访CBRE世邦魏理仕谢晨：集中式长租公寓迎来高速发展期 2030年有望增12倍

住房租赁市场迎变局，集中式长租公寓迎来高速发展机遇期。

文／李珍 金砖财经《中国房地产金融》副主编

我国住房租赁市场经历了快速起飞、收购兼并、上市热潮、整合洗牌的起伏，住房租赁市场正迎来一场深刻变局。长租公寓作为商业地产的重要应市产品，市场环境和行业规模正迈向良好发展态势。

CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨接受《金砖财经》采访时表示，强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

“回看近年来住房租赁发展 ，政策的利好对于机构化的租赁住房发展有了全方位的推进，长租公寓正在成为国内商业地产投资的新热点之一。”谢晨表示，受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。

据CBRE世邦魏理仕最新发布《中国长租公寓投资报告》（下称“报告”）显示，截止2022年上半年数据显示，国内集中式长租公寓运营商开业房源数量为95万套，这个数字与庞大的租房人口相比微不足道。

根据《2020年中国人口普查年鉴》的统计数据,目前中国城镇家庭中的租房户数占比约为18%,折合租房人口规模超过1.5亿(不含公共租赁住房租赁人群)。CBRE世邦魏理仕测算需要接近6000万套的租赁住房,长租公寓当前在国内住宅租赁市场的渗透率不足2%。

“从中国集中式长租公寓布局来看，与发达国家30%-50%渗透率相比还有追赶的空间。”谢晨认为长租公寓投资在中国未来十年面临非常大的成长机会，是商业地产领域必须看到发展潜力非常大的赛道。

CBRE世邦魏理仕预测，2030年中国租赁住宅需求总规模将达到9700万套,较2020年增加56%。2030年中国住宅租货市场的长租公寓渗透率有望超过12%,达到1200万套以上的规模，比2022年市场规模有望超过12倍的增长。

保障性租赁住房在政策支持下,多主体参与投资、面向新市民、新青年等更广泛群体的租赁住房,具有政策性与市场化的双重特性。保障性租赁住房公募REITs的落地，无疑正重塑行业。

在政策及资金的大力支持下，近年各地不断加大保障性租赁住房建设力度，而不少企业在加紧培育长租公寓业务的同时，旗下项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系。

住建部披露，2021—2022年全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。

以北京为例，CBRE世邦魏理仕对北京近年来集体经营性建设用地、绿隔用地和F3用地交易的整理分析显示，2022-2024年期间，北京将会迎来约1.4万套新建长租公富以及1.1万套左右保障性租赁住房。

而根据《北京市“十四五”时期住房保障规划》，十四五期间北京将力争建设筹集保障性租赁生房40万套(间)。按竣工率90%估算，CBRE世邦魏理仕预计至2025年底全市长租公寓总房源套数(含保障性租赁住房)将达到45万套左右。城市更新类的改造项目将是北京租赁住宅供应的重要组成，尤其在城市核心区位。

CBRE世邦魏理仕在报告中假设长租公寓客群在全市租房家庭中的占比不变，结合对北京城镇人口增长及其租赁机构化住房倾向不断提升的判断，预计2025年长租公寓需求规模将达到87万套。

保障性租赁住房在大规模建设的同时，通过REITs退出方式也在为保障性租赁住房的投资模式提供发展路径。使得开发企业形成可持续的“投资、开发、运营、盘活、退出”的新模式，能够提升租赁住房行业发展水平，特别是可以重塑集中式住房租赁和机构化经营领域的持续发展模式，提升机构化运营水平、保障租客权益、解决租期的不稳定等问题。

2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT首批保障性租赁住房公募REIT成功发行上市。三只REIT发行规模总计37.97亿元，均获得百倍以上认购, 体现出市场对保租房REITs资产品类的高度认可。9月华润置地保障性租赁住房REIT申报被受理,成为第一单由市场化机构发起的保障性租赁住房REIT。

保障性租赁住房纳入公募REIT，从目前已经上市的保障性租赁住房公募REIT产品表现来看，对后续上市产品具有借鉴意义。谢晨认为，保障性租货住房具备政策性和市场化的双重属性。公募REIT的退出通道、非改居的合规化、税收和信贷方面的优惠政策将赋予保障性租赁住房独特的投资优势。

CBRE世邦魏理仕在其报告中指出,尽管在户型、租金方面存在政策约束,保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持和保障性租赁住房认定标准和流程的明晰将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

谢晨表示，目前政策鼓励民营企业积极参与到公募REIT的发行上市的过程中去，目前上市的REIT的发行主体多为国有企业，未来越来越多的非国有企业参与进来，机构化长租公寓市场将会进一步壮大。

自2015年起,相关政府部门从财税、金融、土地、社会保障等各个方面也出台了大量措施推动国内住宅租赁市场的发展壮大。尤其是2021年以后,可以看到针对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大,重点涉及盘活存量资产、税收优惠、融资和资本市场这三个方面，助推长租公寓机构化发展加速。

与此同时，国内外机构也在加码长租公寓的投资。根据CBRE世邦魏理仕统计，2020年以来全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内领先机构纷纷进场或加码，共录得13宗交易，累计进入人民币100亿元，大幅超过此前五年的交易总额。

“与成熟市场相比，中国长租公寓的资产流动性提升空间巨大。长租公寓是欧美成熟商业地产投资市场中交易最为活跃的物业类型。” 谢晨表示，由于强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

CBRE世邦魏理仕统计显示，2021年主要欧美市场长租公寓占总投资额的比例均高于15%。其中美国2021年长租公寓投资总额近3500亿美元，居全球首位并创历史新高。

相比之下，2021年中国长租公寓投资占比仅为1.2%。CBRE世邦魏理仕认为，随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度的不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。CBRE世邦魏理仕在2022年中国投资者意向调查中，首次将长租公寓列入主流投资物业类型。尽管在此次调查中,投资者认为资产定价、退出渠道等因素仍对当前国内长租公寓投资产生制约;但随着去年年底后社西岸精品公寓以及今年悦撑公寓这两笔交易完成后前期投资者成功增值退出,以及最近最近三单保障性租赁住房公募REIT的上市,长租公寓领域的投资闭环正逐步清晰,并将吸引持有不同投资策略和回报要求的投资者进入。

“投资流程的标准化将加速长租公寓投资规模化发展。标的的可规模化是投资者判断市场投资潜力和进行资产配置的重要维度。”谢晨指出。

在近几年的加速发展后，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程。从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合,并由此实现规模效益和品牌溢价。

从投资路径来看，谢晨指出，存量资产收购改造、绿地开发、平台合作与投资这三种模式将成为长租公寓投资的主流方式。从区域选择来看，建议投资者在城市进入策略上重点关注长三角、珠三角和京津冀这三大城市群中的核心一二线城市。

对于长租公寓资产管理，CBRE世邦魏理仕在其报告中强调，长租公寓机构、投资者通过标准化的管理流程、规模化采购、主动积极的管理，从收入和成本两端推动降本增效，提升投资收益。如通过设计标准化和规模化采购有效控制成本，建立数字化系统增强客户导流和租赁管理能力，提升租户体验和黏性，以及在设计排房时最优化单套面积和房间功能性等。同时，还要做到有针对性地提供高品质的配套设施和增值服务有利于打造差异化的竞争优势，增强租户的社群黏性，提升项目运营收入。