对话孟晓苏：通过政策积累，寻找楼市信心回归的起爆点
未来有待进一步形成“资金可以流向房地产”的共识，扭转市场预期，进一步稳定楼市的信心。
原房改课题组组长、中国房地产开发集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏
文/韶华 金砖财经《中国房地产金融》记者
近期，稳地产政策频频出台。日前证监会决定就资本市场支持房地产市场平稳健康发展方面，在股权融资方面调整优化5项措施，简称“地产5条”。
“好措施！说明‘资金不得流向房地产’的要求出现了重大变化。应当通过政策的积累，寻找信心回归的起爆点”，原房改课题组组长、中国房地产开发集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏日前与《金砖财经》总编辑邵轩岚对话时表示。
对话中，孟晓苏列出了地产5条三个方面的优点：1、发展直接融资，可以减少负债比例；2、开始改变“资金不得流向房地产”；3、楼市资金安全性高收益前景好。问题是，此时直接融资对企业成本不低，但是对投资人有利。
在孟晓苏看来，政策面将进一步推动REITs，“但是还不够，有进一步提升的潜力”。“措施允许房地产企业的基础设施资产发REITs，是一大进步”。“应当加快走向以商业租赁房发REITs”。未来有待进一步形成“资金可以流向房地产”的共识，扭转市场预期，进一步稳定楼市的信心。
以下为对话实录：
《金砖财经》：去年以来，房地产景气下行，行业颠簸。管理层“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”颇为令人瞩目。在业界看来，措施倾向性很明显，意义重大。您如何看？
孟晓苏：这是非常好的政策转向。去年以来房地产行业非常颠簸，预期转弱成“预期不良”了。管理层现在的态度非常积极，“资金不得流向房地产”出现重大变化。此举对稳经济会起到积极作用。
已经有12年不允许房地产企业上市、不允许房地产上市公司再融资。与房地产有关联的企业，也不能再去申请新的金融牌照。对房地产企业量身定制了很多特殊政策，管理层更多的考量可能在于隔离金融风险。
上市和再融资，能够发展直接融资、减少刚性兑付，是我国金融改革的要求和方向。十九大报告明确指出“提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展”。
现在的限制虽然逐步放开了，有人担心今后还会重走老路。这担心不是空穴来风，我也很担心。现在的问题是没有从根本上解决对产业地位的认识。每到房地产严重影响到国民经济稳定发展的时候，就赶快采取缓解措施；但是待房地产市场恢复发展，马上就会有担忧，并进行干预。这样的行为造成了房地产发展的“短周期波动”，就是我前些年揭示的“蹦擦擦现象”。
十几年来，我国房地产呈现三年一轮“短周期波动”特点。我用三步舞的节奏，把它们称为“蹦擦擦现象”。从2006年以来已经出现了5个“蹦擦擦”。
2006年楼市旺销经济增长，2007-2008年就进干预，这是第1个“蹦擦擦”。
2008年我国房地产市场低迷时，正赶上全球金融海啸，中国经济面对风险。年底领导人出面讲出“信心比如黄金和货币更重要”的话，并采取刺激经济发展的政策，2009年楼市很快就恢复了。2010-2011年房地产市场非常热，赶快出台“限购”进行干预。这是第2个“蹦擦擦”。
2012年随着全球金融风暴影响退去，中国经济与楼市再次恢复增长。这时出台“国5条”打压楼市，2014-2015年楼市低迷影响到相关产业，出现了“第二轮产能过剩”，这是第3个“蹦擦擦”。
2015年底提出“房地产去库存”并采取鼓励购房的政策，2016年楼市迅速恢复，从北上深传递到强二线城市。2017年春季传递到了全国最末梢的城市。从2018年开始又出台政策调整房地产，主要以“限购、限价、限贷”为主。各地花样翻新，越搞越细、越严厉，楼市又陷入两年低迷期。这是第4个“蹦擦擦”。
2020年在新冠疫情中我国房地产业增幅是7%，虽然不是太高的增幅，但比国民经济其他部门增长都快，拉动当年中国经济增长2.3%，我国成为全世界唯一正增长的主要经济体。当大家都庆幸房地产业拉动经济的时候，2021年一季度房地产出现爆发性反弹，房地产销售额同比增幅高达133%。为什么会出现这样？因为头一年疫情中的数据是负的，“补偿效应”并不是真实的大幅增长，是“同比增长”。但是这种数据也让管理层担心，于是又出手调整了，很快形成“政策合成谬误”。下半年房地产企业购地意愿下降，房屋销售陷入困境。这是第5个“蹦擦擦”。现在还没有出现新的增长征兆。
虽然现在利好不断，楼市恢复正常有望，但全社会对房地产业的偏见并没有改变，这种“蹦擦擦”预计未来还会出现，如何稳住预期与信心，值得深思。
《金砖财经》：近期的政策导向，您认为最大的意义是什么？对于纾困，您有新的看法吗？
孟晓苏：总体上，我认为正在形成“资金可以流向房地产”的共识。
“资金不得流向房地产”这句话哪来的？是有人揣摩出来的。这句话就是“政策合成谬误”的缘起。我国房地产业本身没那么多病，是过度防范闹出的病。房地产业最大的病是什么？是缺乏保障房建设。
我一直提倡要有“救市基金”。当下政府行为不一定奏效，但是没有政府行为更不行。我主张金融系统拿出钱“救楼市”，我直接把它称为“救市基金”。
“救市基金”应当包括直接融资，允许募集社会资金，这本身也有先例。比如2008年美国全球金融海啸，在“两房”快破产的时候，美国财政部通过美联储救助“两房”，用2000亿美元注资帮助“两房”度过了危机。
美联储以什么方式进入？一是高级优先股，二是抵押支持证券，介于直接融资与间接融资之间。当时国内舆论批评投资美国“两房”的中投公司，说给国有资产带来多少损失。但是当“两房”度过危机后，投资人赚得盆满钵满，中投公司收益不错，国内也没有人说好话。美联储的优先股不仅是按时分配了股息，还有更多盈余。
我认为该“救市”的时候应该果断，不要害怕救市资金出风险，真正安全的还是不动产资产。从未来看，中国经济会长期发展、城镇化会继续发展，中国房地产也会继续发展。房价长期增值仍然是大概率事件。
《金砖财经》：推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。您如何看？
孟晓苏：以前在REITs试点发文时，要包括这么一句话：“防止资金流向房地产”；在审批REITs试点项目的时候，遇有基础设施或保障房项目原属于房地产企业的就不批。总之只要有房地产痕迹，就难以进入REITs试点。前些年一些自作聪明的企业家说：我不搞房地产，我搞的是旅游业、搞的是文化产业。他们也是无奈，若说是搞房地产的，各地政府都看不起你。
国外REITs的主要构成是收租房地产项目，最好的增值潜力来自商业物业。美国REITs在42年中有高达142倍的收益，收益来源包括按年分红、资产增值与股票溢价，主要是来自资产增值。各国各地房产的长线增值都很明显，美国最近几年房价节节上涨。从长线来看，中国房地产增值倍率也很高，比如北京翠微小区，1985年中房卖给国管局时是460元/平方米，现在的二手房达到8万元/平方米，37年增值了170多倍。
我国商业物业已有不少是能够满足REITs需要资产。但是“资金不得流向房地产”的认知，妨碍了REITs试点正常运行，让中国REITs只能在崎岖的小路上前行。现在REITs试点总共审批了二十多单，每几单就是一个新门类，让审批机构花了很大力气。中国REITs避开房地产项目走了一条弯路。走弯路是不得已而为之，避开了房地产调控政策限制。弯路是成功之路。
现在上市REITs的市场反应非常好。当人民群众拿钱去买股票的时候，是愿意买个故事、买个前景、甚至买个爱国情怀，还是愿意买实实在在的成熟物业？每年有收益分配？这些含权的证券又可以上市流通。哪个对投资人更有收益率、更安全、更有交易便捷？人们自会辨别。通过REITs让人民群众能够分享不动产投资的收益与增值，这是普惠型的资本福利。
现在好的商业地产还不能进入REITs，我们与国际上的REITs还有很大距离。
允许与鼓励资金流向房地产，这是正确的政策方向。在这种情况下需要进一步解禁REITs试点门类，让它能够原汁原味地进入中国，在“拓宽房地产企业融资渠道”、促进人民群众提高财产性收入、带动相关产业发展等各方面，都能起到推动作用。这是我国REITs发展的重要方向。
《金砖财经》：将开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。您如何看？总体上看，政策爆发点到底会从哪个方面出现？
孟晓苏：私募基金愿意投向房地产，因为房地产收益率比较高。后来担心“房地产金融化”，限制资金进入房地产，私募基金也受到限制。这些问题会随着楼市政策调整成为过去。私募基金进入房地产开发与存量资产持有，都是很好的投资方向。
其实还有一个问题。现在的许多政策都是非核心政策。真正的核心政策是让房地产市场恢复正常发展，是直接启动楼市。从政策角度上，当然应当取消对居民购房的各种限制。现在“限购”政策已经成套化、凝固化了。若担心居民持有房屋太多，不是有征收房地产税的方案放着的吗？
房地产市场在全国互相交汇影响。现在北上广深限购政策没有松动迹象，全国楼市如何能恢复？中国楼市启动的规律，总是从一线城市向二、三线城市辐射和传导，这是被实践多次证明过的。
锁住了北上广深就锁住了全国。这就是为什么这么多金融支持政策出台，仍然没能引发楼市起爆的主要原因。当然这些非核心政策的出台也是必要的。我认为它可能会激发全社会对一些过时的认知进行反思与扭转。
我相信“量的积累会造成质的飞跃”。政策积累总得找个爆发点，爆发点到底会从哪个方面出现，我还不能判断，但肯定与取消限购与房价上涨相关联。
建议有针对性的取消“限购”政策，激活消费端。房地产过热的时候开空调降温是必要的，现在冬天到了当然要关空调。不光要关空调，还要开暖气。目前金融系统已在关空调，能不能打开暖气供热呢？有些政策已经包括有供暖气的内容，此时仍然开着空调降温就不对了。要根据实际情况决定工作方针，最重要的原则是实事求是。
当年香港楼市回稳就是找到了起爆点。香港楼市自1997年至2003年持续低迷6年。在得知中房公司到香港购楼的信息后，香港媒体在短时间内发布了300多篇报道，热炒“央企香港救市”。结果三天内房屋市场销售量猛增三倍，就从那个星期开始，香港房价转跌为升。报道“央企救市”是个起爆点，它点燃的是居民购房预期与信心。
2016年初我国在“楼市去库存”思想指导下，楼市购买力迅速回归。其中北上深市场率先启动，房价也上涨了不少，部分楼盘上涨了30%-40%，有的甚至上涨了一倍。这就是“蓄之既久，其发必速”，商品房价格是压不住的。市场转暖从一线城市传导到二三线和更多城市，全国楼市很快就恢复了。
历史的经验值得注意。我们应积极推动核心政策转变，促进一线城市取消“限购”、率先恢复发展。要通过政策利好的积累，寻找楼市信心回归的起爆点。
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