连平：外部不确定性加剧房企要探索新发展模式
“外部不确定性上升不利于实现稳增长目标。房企应当在‘降本增效’和逐步改变融资渠道方面下功夫，探索新发展模式促进转型升级。”
文／白若凌 《中国房地产金融》记者
等线2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。当前国际大环境存在诸多不确定性，俄乌冲突，新冠疫情反复。
近段时间，房地产行业相关支持政策不断加码。多个城市出台放松楼市调控政策；与此同时，部分地区的房贷利率也出现明显下调。财政政策也积极推动，在此背景下，宏观环境对中国经济会产生怎样的影响？2022年房地产市场的走势如何？
植信投资研究院首席经济学家连平接受《中国房地产金融》的专访时表示，外部不确定性上升不利于实现稳增长目标，要警惕外部不确定性对宏观经济的负面冲击。房地产市场方面，与2021年房地产投资先扬后抑相反，预计2022年房地产市场可能呈现先抑后稳的态势。今年住房金融总体上将进一步回暖。地方房地产政策松绑主要目的是服务于实现宏观经济稳增长的需要。房企应当在“降本增效”和逐步改变融资渠道方面下功夫，探索新发展模式促进转型升级。新发展模式是中国房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型的目标。
2022年房地产市场销售先抑后稳
等线去年房地产行业经历了大的变革，房地产市场呈下行趋势，受房地产市场下行等不确定因素影响，房地产企业盈利能力持续下行。
2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，连平表示，因为全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。
房地产销售方面，受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。
连平表示，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。
进入二季度，房地产市场仍然较为低迷，反复爆发的疫情打断了原本要复苏的经济，疫情因素和购房预期疲软仍在持续中。截止4月中下旬，住房销售累计同比下降15.6%，当月同比下降超过50%，全口径出现回落，三线城市下滑最大，一线城市则由于上海住房销售几乎停滞，4月当月降幅超过六成。
据克而瑞研究中心统计，4月份，全国300城经营性土地总成交建筑面积6537万平方米(截至4月27日)，同比下降近六成，依旧在历史低位；300城土地成交总金额增至2752亿元(人民币)，环比上涨36%，但同比依然下降，降幅高达53%。
连平表示，疫情的反复对短期经济和房地产领域下行压力陡增，对房地产市场而言，市场主体的房企经营性现金流压力更大。受此影响，预计4月房企资金面仍然偏紧，房屋新开工和建安工程扩大跌幅，房地产投资累计同比出现负增长，同比下跌1.6%。
2022年，房地产政策维稳推进的主基调依然明确，在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖，“因城施策”在其中业发挥着重要作用，地方政府也积极落实稳楼市的举措。
植信投资研究院《2021年房地产市场回顾与2022年展望》报告显示，新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%，二手房价格涨幅从1%降至0.1%。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。
外部环境不确定性持续
等线今年以来，各地楼市调控逐渐宽松，调控政策“松绑”的城市数量持续增多。包括苏州、青岛、兰州、郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等城市放松或废除限购、限售等政策。截至目前，已经有超过60个城市发布宽松政策，涉及取消限购及限售、降低首付比例、发放购房补贴等。
从目前情况看，地区之间政策效果分化较为明显，热点二线城市楼市复苏好于预期。部分供求失衡严重的城市，未来依然需要出台更多的政策。房地产调控已经步入一个新的阶段，多地陆续出台政策或将促进房地产业良性发展。
“2021年下半年步入深度调整阶段后，居民购房短期观望情绪浓厚，房地产开发资金来源紧张，房地产投资面临较大的下行压力并延续至今。”连平表示，今年地方房地产政策松绑主要目的是服务于实现宏观经济稳增长的需要。目前，我国宏观经济面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的三重压力。
今年区域间的政策今年怎么变？连平在需求端和供给端分别给出了建议，连平认为，2022年住房金融总体上将进一步回暖。地方政府应当积极发力，重点突出因城施策，积极落实稳楼市的举措。在需求端，需求限制性政策有所松动，楼市偏冷地区所在的商业银行应小幅调降房贷利率，适度降低购房者融资成本；放松公积金贷款制度，下调公积金贷款首付比例，提高公积金贷款额度。
供给端应当全方面提供政策支持，大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；放松预售资金监管标准；建议酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，有效增加土地供应，降低参拍门槛。
融资方面看，1-4月份规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。据贝壳统计，受到融资规模大幅下滑影响，2022年4月房企境内外债券到期债务净额仍有396亿元人民币。
近期央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点。此次降准共计释放长期资金约5300亿元。同时以利率招标方式开展了100亿元逆回购操作，中标利率为2.1%。那么此次降准对房地产市场又会带来哪些影响？
连平表示，对房地产市场而言，今年住房金融总体上将进一步回暖，而降准能够直接增大银行流动性，缓解银行未来流动性问题，推动新增贷款规模增长，个人按揭贷款和房企开发贷款也将受益。预计本轮房地产市场景气度有望在二季度筑底企稳，并在下半年逐步回升。
从外部环境来看，俄乌战争、美联储加息影响显现，人民币汇率持续下跌，外部不确定性对宏观经济，以及房地产市场都产生了一定的影响。
“外部不确定性上升不利于实现稳增长目标。未来一个时期，需要警惕外部不确定性对宏观经济的负面冲击。”连平认为，第一， 俄乌冲突引发世界经济下行和金融风险，加剧了全球通胀水平的进一步抬升，抑制全球交易、投资与消费。第二，美联储继续加码紧缩力度，俄乌冲突推动油价飙升，美国3月CPI通胀率同比上升8.5%，创40年以来新高。第三，我国对外贸易环境受到供需两方面收缩的压力。
连平指出，外部因素冲击对国内房地产市场影响较小。截止2022年一季末，外资占房企资金来源的比例仅为0.1%，主要还是看国内自身供需及房地产调控政策的变化。
房企需要探索新发展模式
等线在政策的放松利好的因素“催化”下，多地土拍市场也放松了土拍规则，全国多座集中供地城市完成了2022年首轮土拍。截至目前，已有北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都、长沙、杭州、宁波、南京和天津等多座城市完成首轮集中供地出让，土地出让金总额约3002亿元，平均溢价率为4.61%；土拍整体流拍率为17.64%，和2021年同批次集中供地相比上升了12.98个百分点。
但是房企拿地态度依然谨慎。从一季度房企拿地情况看，克而瑞核心监测的1200家集团房企中，仅82家房企拿地。其中百强房企仅27家有新增拿地，拿地总量同比下滑九成。
“2022年，土地市场可能仍将面临偏冷的局面。土地市场年初延续低迷状况。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍较为漫长。”连平表示，土地购置费可能连续两年负增长。下半年部分中小民营房企有望逐步回到土拍市场。全国范围内土地市场存在差异性，一线城市保持热度，部分重点二线城市有望回暖，三、四线城市较为冷清。
今年以来，房地产市场政策利好不断，在信贷端、销售端、一城一策政策方面都有所改善。但连平认为，尽管政策边际改善，但从已经公布的房企数据来看还是不容乐观，要高度重视房企自身经营风险和现金流风险。2021年，上市房企营收规模再创新高，但“增收不增利”。
根据已经披露的七十多家内地上市房企年报来看，2021年内地上市房企营业收入总额达到2.46万亿，再创新高，营收同比增长14.8%。但营业利润增速持续回落，2021年样本房企营业利润同比下降24.7%，降幅较2020年扩大了20多个百分点，为“十一五”以来最大降幅。
之所以出现这种状况，连平认为直接原因是市场成交均价普遍下滑，拿地成本高企所致。2021年房企为加速去库存以回收现金流，采取了打折促销等更为积极的营销策略，成交均价同比下降，对房企整体销售业绩的产生了较大影响。
“当前和未来一个阶段，房企流动性风险仍然不容小觑。”连平指出，2022年上半年房企经营压力依然较大，特别是销售疲软和现金流紧张，可能会明显削弱房企偿债能力，建议房企保持高度审慎的经营策略为宜。
此外，房企融资仍然偏紧，今年仍然面临非常大的债务压力，在融资调控政策进一步释放维稳信号的背景下，房企应该如何化解债务危机？
连平指出，房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。住房金融环境在2021年四季度边际改善不等于融资环境转为实质性宽松，除央企国企和部分资质较好的民营地产企业外，仍需要高度警惕部分房企现金流和债务问题，调控政策应进一步释放维稳信号。
当前房地产行业整体杠杆和负债水平仍然偏高。年内房企将三季度迎来偿债高峰，重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约2072亿元，将面临巨大的债务压力。
房企应当在“降本增效”和逐步改变融资渠道方面下功夫，探索新发展模式促进转型升级。新发展模式是中国房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型的目标。
现阶段房企转型应当聚焦一线城市群和重点二、三线城市的住宅开发项目，减少多元化布局的比重。融资方面，可以减少传统债务融资工具的使用比例，在条件允许的状况下，尝试增加债券、股权及其他金融工具的融资方式，尽量减少负债压力。
