专访戴德梁行陈家辉：不动产基础设施投资为何要关注ESG？

不懂ESG的不动产投资者，难以获得资产长期价值实现增长的机会。

估价及顾问服务部主管、董事总经理 陈家辉

文／李珍 金砖财经《中国房地产金融》副主编

ESG（环境、社会和公司治理）话题炙手可热，正在进入专业投资机构的视野。在前不久闭幕的第五届中国国际进口博览会（以下简称“进博会”）上，四大会计事务所、高通、戴德梁行等企业带来多份ESG重量级的研究报告。

其中，戴德梁行在其发布的《五大途径实现房地产气候正像》报告中指出，可持续性的ESG投资理念正被众多投资者认可。据了解，全球1520个机构和金融投资者正在使用ESG评估体系，涵盖资产评估规模超过5.7万亿美元，ESG评估显著影响这些资产管理。

“不动产基础设施投资者需要加强对ESG的实践和建设，具备ESG投资思维认知，这有望为企业带来更多长期价值的增长机会，包括财务绩效和市场价值”，戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉日前接受《金砖财经》专访时表示。

换言之，不懂ESG的不动产投资者，难以获得资产长期价值实现增长的机会。另外，陈家辉还判断，中国REITs市场“有非常大的发展潜力”，“下一步，中国基础设施领域有相当多的高铁、城市轨道交通以及新能源资产具备发行的基础，可以预见未来五年中国REITs市场会有长足发展”。以下为采访实录：

《金砖财经》：根据您的观察，在可持续发展趋势下，投资者正在发生哪些变化？

陈家辉：“可持续发展”成为当前热门话题，事实上投资领域早在多年前已经关注。2006年，联合国负责任投资原则组织（简称UN PRI）已经发起成立，它倡导全球投资者共同实践“负责任投资”的六大原则，并推动ESG因素被纳入投资决策。

在国家“双碳”的宏伟目标下，国内的投资机构对于ESG的重视度也与日俱增，UN PRI的签署名单中已有近百家国内知名领先投资机构加入，并承诺致力于开展负责任的投资，例如通过ESG投资要求，明确、系统化地在投资分析和投资决策中纳入ESG考量，这些都是我们在行业实践层面可以观察的到的实际变化。

《金砖财经》：在不动产和基础设施领域的投资，ESG如何融入投资环节？ESG对推动行业发展有何价值？

陈家辉：由于UN PRI鼓励投资者在构建投资组合时考虑ESG问题，也鼓励被投企业改善ESG风险管理，或发展更具可持续性的商业实践，因此在不动产投资领域，可以在多交易、投资决策和建设等多个环节纳入ESG整合。

首先，在交易机会搜索阶段，负责任投资者需要在过程中整合更多的ESG考量，例如标的项目有无土地污染和修复成本和遭受极端气候的风险、是否存在ESG负面行业的承租人等等，从而对投资的ESG风险进行有效管理。

其次，在投资决策阶段，投资者可将ESG尽职调查的结果记入投资备忘录，有助于强调相关ESG因素已在尽职调查阶段得到充分考虑。

第三，在持有阶段，良好的ESG举措，能够在资产运营中带来降本增收双重价值，夯实资产长期价值的基底。

第四，在出售阶段，卖方通过ESG关键绩效指标的监测与定期ESG报告，来向买方提供证据，表明资产已得到妥善管理，从而赢得竞争优势。

从实践的案例来看，在基础设施领域，诸如光伏发电、风电、水电、生物质发电等能够带来碳减排效应的“绿色资产”受到ESG投资者的青睐。随着全国碳交易市场的建立，企业的碳减排通过CCER（Chinese Certified Emission Reduction，国家核证自愿减排量）项目开发、排放权交易以及碳债券、碳信用等金融衍生品，使得碳资产的价值得以实现。

我们认为可持续性的价值正逐步被更多的投资者所认可。加强对ESG的实践和建设，有望为企业带来更多长期价值的增长机会。

《金砖财经》：您刚才提到ESG能够带来长期价值，这是否会影响资产价值的评估逻辑？可持续发展和ESG投资需要行业引入哪些新的评估视角？

陈家辉：随着ESG投资的影响力不断扩大，传统估值框架中也需与时俱进地纳入ESG要素，将非财务信息转化为可实证的价值计量，才能帮助投资者及企业做出更好的投资和经营决策。

正如投资者在ESG整合中第一步是找到实质性的ESG重大议题，估价师也可在价值评估中识别对市场价值最具实质影响的ESG因素，判断这些因子对资产价值的影响程度，进而再厘清背后一系列价值传导机制，并对ESG因素的影响进行价值量化。

以写字楼资产的价值评估为例，我们通过市场分析和访谈验证，发现大部分租户愿意为健康舒适的办公空间买单，在整合ESG考量的建筑设计中，健康和福祉的改善，可以采取多种形式，包括升级通风系统以改善空气质量、增加居住者获得自然光的机会等等。建筑认证为市场参与者提供了一个简单易懂的标签，回答建筑是否是具备良好的可持续性能，ESG估值需要了解当地市场是否认可某些绿色认证或ESG评级，这些被量化的分数等级，以及其它ESG绩效表现，对物业的租金和资本价值有哪些显著关联和实质影响。

《金砖财经》：戴德梁行在《五大途径实现房地产气候正像》报告中，提到了两个房地产可持续碳治理中可利用的碳评估体系，他们有什么区别和作用？

陈家辉：报告中关于有助于企业做好“碳治理”、实现“碳目标”的两个碳评估体系：

从企业层面来看，气候相关财务信息披露工作小组（TCFD）设立的分析框架和推荐，能够协助企业识别和披露气候相关风险与机遇，以便投资者、贷款人、保险公司等利益相关者做出合理决策。

从资产层面来看，全球房地产可持续发展基准（GRESB）是一个可持续发展绩效评估体系，与TCFD相似但更加关注于建筑资产和基础设施，通过基准化和经过验证的ESG数据来帮助投资者评估所投资产或实体在ESG各个评估维度的绩效和排名。目前GRESB的评估数据大约被1520个机构和金融投资者所使用，这些金融机构管理的资产规模超过5.7万亿美元，ESG评估显著影响这些资产管理。

《金砖财经》：对于企业的可持续发展您有什么策略或建议？戴德梁行在哪些专业优势领域可以协助在行业价值链上共同打造ESG生态？

陈家辉：对于企业而言，无论从其以抢占技术先机为目标的市场策略、客户驱动下绿色低碳偏好，还是其自身的融资需求出发，都应当更注重可持续发展，通过绿色技术的研发、标杆性项目的建立、运营模式的突破，都能在ESG、绿色或低碳赛道做出自己的特色，从而实现企业永续发展、资产稳定增值。

随着全行业日益重视可持续发展，尤其是房地产和建筑业在节能降碳方面拥有巨大潜力，戴德梁行作为具备市场前瞻洞察的国际房地产咨询专业机构，早于2017年便领先同行成立了由多元背景专业人士组成的“可持续发展服务平台”。发展至今已在ESG咨询、ESG评级、碳中和及气候变化咨询、绿色建筑、绿色金融等众多专业领域积累了丰富的经验、技术和实践成果，全面地围绕企业及资产的可持续发展目标，为客户提供全生命周期的绿色增值服务。

《金砖财经》：公募REITs试点一年半来，戴德梁行收获非常好的业绩，在你们提供支持的项目中，你们发现了哪些喜人的地方？企业通过公募REITs上市过程中你们又发现哪些难点？

陈家辉：戴德梁行作为长期服务REITs行业的估值机构，已参与10单公募REITs上市的评估服务，资产类型涵盖仓储物流、产业园、标准厂房、保障性租赁住房和环保类资产。REITs是下一轮房地产变革——存量时代实房地产行业转型重要的途径。新基建、高铁、城市轨道交通以及新能源资产方向有望打开REITs发展的另一扇门。

戴德梁行在公募REITs发行过程中，主要提供四项支持工作，包括基础设施的估值服务，大类资产行业研究和市场调研服务，项目公司股权评估服务，以及工程尽调服务。

一路走来，我们很欣喜地发现中国公募REITs稳健推进，切切实实地为降低企业杠杆实现轻资产运营拓展了新的通道，同时有效地盘活了存量国有资产，符合国家去杠杆、稳投资、补短板的大政方针。同时，各地发改委也大力支持，为当地企业举办诸多业务辅导与推进大会，把好的政策和工具，递到大批基础设施资产持有人手上。同时，通过“958号文”在大类资产方面迅速打开局面，将保障性租赁住房等纳入进来，并于今年8月和11月陆续落地四单租赁住房REITs。

在推进资产上市过程中，我们配合基础设施资产持有人做发行筹备工作，遇到最多的还是业权合规问题。需要借助发行筹备工作，帮助企业与在地土地主管部门坐下来协商解决上述历史遗留问题，扫清上市过程中的合规性障碍。同时，也为企业存量资产规范化管理与盘活打下坚实基础。

《金砖财经》：2022年8月,首批4只保障性租赁住房REITs上市交易,标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。您如何看保障性租赁住房REITs的意义？

陈家辉：首批四单保障性租赁住房公募REITs产品的成功发行标志着我国保障性租赁住房公募REITs的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义。

在资产细节层面，首批保障性租赁住房REITs资产囊括了大、中、小不同规模的租赁社区以及精、普装不同的保障标准，包含了不同定位且运营成熟的租赁住房资产，为后续保障性租赁住房REITs发行拓宽了思路。首批保障性租赁住房REITs保障性属性明确、保障范围广泛，覆盖了我国租赁住房保障体系基本面，又积极探索纳入配套商业及车位，丰富了保障性租赁住房REITs资产的业态，进一步拓展了保障性租赁住房REITs资产的框架。

《金砖财经》：中国REITs市场发展还有哪些工作要完成？你们如何看中国内地REITs市场的潜力？

陈家辉：通过这8年来我们对于亚洲市场上各大交易所发行的房地产相关REITs数据监控，截止到2021年底共计198 支REITs产品；总市值达3,041 亿美元（约2万亿人民币）。规模前两位的日本和新加坡，分别是61支和42支，总市值折合人民币分别约为9,500亿元和5,500亿元。

单就上述这两个指标上面来看，中国REITs市场还有非常大的发展潜力。同时，中国的基础设施领域有相当多的高铁、城市轨道交通以及新能源资产具备发行的基础，可以预见未来五年中国REITs市场无论是大类资产的丰富程度以及总市值规模，都会有长足发展。

《金砖财经》：在新基建领域，如何看待物流地产、生物医药、数据中心这三类新资产的崛起？

陈家辉：以冷库为代表的物流地产领域，未来几年整个市场预计将会迎来更多的优质恒温与低温仓储空间供应。这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。

生物医药相关核心房地产资产，中国各大城市正通过激励和促进政策来改变地产的“基因”，因为生物科技产业将成为未来城市经济发展的主要驱动力。

中国数字经济的快速发展预计将带来数据中心机架需求量的激增。随着大规模数据处理、存储和传输量的增加，市场对这些以数据中心IDC为代表的数据服务载体的刚性需求亦将强势上涨。

《金砖财经》：二十大之后，不动产行业在发生着哪些深刻改变？如何评价未来五年内不动产市场的发展？如果对于变革中的企业而言有什么中肯的建议？

陈家辉：细读二十大报告，“人民”一词是贯穿始终的一条主线。未来房地产发展，必将围绕着人民主线做文章。针对人民群众关心的住房问题，报告强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为房地产市场实现平稳健康发展和完善住房保障体系指明了方向。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，结合这份通知来看，将逐步引导由高周转的商品住宅开发与销售，向持有运营保障性租赁住房的方向去转变。

对于变革中的房地产企业而言，需要深刻理解这一明确信号，并坚持转型才能在未来不动产行业中站稳一席之地。未来房地产开发企业应当更加重视住房建造的高水平品质，以及租赁经营的细致化管理，从而通过房地产供给侧改革，让广大人民有满满的幸福感和获得感。