城市更新典型案例 | 莲花路站：TOD理念指导的更新扩建模式

作为全国首个运营车站更新扩建的案例，申通地铁始终贯彻TOD理念的更新模式，引入日本三井专业运营方，该项目被国家自然资源部纳入《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》，为全国轨道交通站点实施更新扩建提供了优秀样板。

地铁1号线是上海首条轨交，也是人流量最高的地铁线。上海莲花路地铁站作为1号线客流量最高的五大地铁站之一，已运营超过20年。随着时间的推移、区域的发展，莲花路站的客流量逐年增加与现有车站有限的客运能力的矛盾逐步加深。为缓解区域交通压力，上海地铁资产投资管理有限公司自2018年6月开展复合利用改造工作，改造工程于2021年7月竣工，更新改造好的商业引入了日本三井不动产来运营，项目已于2021年12月开业。

上海莲花路站点项目占地17617㎡，规划用地性质为商业、交通枢纽综合用地。项目总建筑面积近5万㎡，采取站厅综合开发利用的模式。地上5层（建筑高度24米），地下1层。地上商业开发面积31005㎡，地铁站厅站房面积4228㎡，公交枢纽3452㎡。地下建筑面积8472㎡，地下机动车停车位253个。非机动车停车位500个，公共自行车停车位180个，出租车停车位8个。

项目是首个地铁不停运下的改扩建项目，通过对莲花路地铁站的复合利用改造工作，结合既有地铁站、公交首末站、社区配套用房和商业，建设综合性轨道交通上盖物业，并在站台广场地下修建停车库。建成后的商业项目，由日本三井不动产打造为“Lala Station”主题项目，主打日式品牌，不仅含有餐饮及大型超市，还集聚诸多网红店、首店为一体，侧重消费体验，聚焦提升都市生活品质，当前已成为年轻白领游玩的新地标。

项目在TOD理念指导下，实现了商业与地铁、公交等紧密结合式的开发改造，形成地上地下一体化开发，从单一交通设施转变为人们社交消费新地标。

图1：上海莲花路地铁站更新改扩建之前实景图     
 

 图2：上海莲花路地铁站综合改造后效果图

1、蓄客能力大大提升，交通拥挤有效缓解

因莲花路站建成较早（1997年投入运营），根据客流数据统计，目前1号线莲花路站工作日客流达到11万人次，逐年递增的客流量与车站现有客运能力矛盾日益凸显。由于莲花路站为地面车站，且无站厅，站台宽约5.5米，客流承载能力有限，尤其是早高峰时段短时客流积压情况严重，车站蓄客能力不足。同时，北站台售票区域与进站闸机的垂直布局，使得进站客流与购票乘客形成对冲。根据此次施工规划，站前广场改造完成后，二楼东侧为新建莲花路地铁站站厅层，付费区与非付费区总面积约2500平米左右，蓄客能力将大大提高，高峰时段客流拥挤状况将有效缓解。

2、实现换乘无缝衔接，提升运营服务水平

改造前，莲花路地铁站站台在二楼，以往，从南方商圈想要坐一号线，就得爬天桥穿过沪闵路，走下天桥再穿过地铁站北广场，还要爬楼梯到站台，步行时间至少十分钟。此次改造，建设方增设无障碍电梯等服务设施，并将新增跨轨天桥连接上下行站台。新增的跨轨天桥连接南北站台，不仅方便乘客进出车站，而且还能分流人行地下通道早晚高峰客流压力。除此之外，此次建设也将完善地铁服务设施，增设无障碍电梯、自动扶梯等设备，至少8部自动扶梯，不管是公交换乘地铁，还是进入商场，或者是到外部人行天桥，都无缝衔接，不用上上下下，进一步提升运营服务水平。

同时公交与地铁的换乘也大大改善。改造前，莲花路站前北广场内有十余条公交线路，但公交与地铁仅通过地面露天进行换乘，无有效衔接，换乘有所不便。此次站前广场改造项目将公交枢纽纳入其建筑体西侧，在保留原有公交线路的前提下，扩大了原有公交场地，拉近了与地铁的换乘步行距离，足不出楼实现换乘，形成公交地铁一体化的换乘格局。另外，改造后的地铁站新增了258个地下一层停车位。为避免停车或过境的私家车与公交车在出入口相会，改造单位申通地铁公司分别设计了公交车专用出入口，避免了大小车交替混行。考虑到周边居民的绿色出行，倡导“非机动车+地铁”的出行模式，为保障非机动车的临时有序停放，沿沪闵路一侧专门划出了一条非机动车停放区域等。

1、贯彻TOD理念，引领区域从零散低端商业向规模化商圈转型升级

项目与莲花路天桥连廊实现联通，市民乘客通过空中连廊就可以自由穿行于地铁站与周边的商务楼宇与商业广场。从各层情况来看，地面一层主要为架空层，保留原有公交线路与部分预留商业区，设有公交枢纽站、商业体、休闲广场、开放式绿化、非机动车停车区域等。公交线路将在保留原线路的基础上按照“一停一蓄”的设计理念进行改造升级，满足蓄客需求。二层新建一个跨越铁轨的天桥，天桥连接南北站台，站台与空中连廊相接，南方商圈行人可通过连廊E段直接进入站台，真正实现南方商务区“环形相连”。

值得一提的是，莲花路地铁两层连廊是浦西最大空中连廊，于2018年部分对市民开放，该连廊联通地铁站及周边各商业体，由A、B、C、D、E共五座天桥衔接组成，全长1229米。五座天桥提供的空中步道，分别接入友谊商城、南方商城、莲花国际、中庚商业广场这4大商业体，并延伸直通多层停车库及莲花路地铁站。伴随莲花路地铁站的整体改造，从莲花路地铁站到周边商业楼宇最短距离将只有200米左右。三层到五层均为商业区域，市民可通过二层扶梯和无障碍电梯直通商业广场。

这一交通连廊，有助于实现南方商圈之前的几幢商业体的互动和联系，项目的改造引领区域从零散低端商业向规模化商圈转型升级。

    图3：莲花路地铁站与五大天桥衔接图

2、创新土地转型模式，引入领先的商业运营商

项目开发主体为上海申通地铁集团有限公司的子公司——上海广涟置业有限公司，负责对现存地铁车站的建筑进行拆除、重建，该公司由上海地铁资产投资管理有限公司于2017年8月11日，出资2.3亿元人民币设立，100%持股。申通对莲花路项目未来20年经营权进行公开招标，最终日本三井百货公司中标。三井百货公司将承租全部地上商业设施部分（建筑面积30000平方米），主打日式品牌，开展餐饮、零售等布局，打造日系生活化特色商业，形成南方商圈的品牌完善及服务能级提升。莲花路地铁站上盖商业“LaLa Station”已于2021年12月开业。

本项目是申通地铁轨道交通综合开发的一次积极的探索和尝试。本项目用地性质由市政综合用地（U）调整为商业、交通混合用地（C2S6），创新了轨道交通土地出让方式，以协议方式出让给申通地铁。同时，还明确了将轨道交通场站及周边土地的综合开发利用收益应用于轨道交通可持续发展，建设主体所得的综合开发利用收益优先用于轨道交通建设和运营维护。本项目无论是土地转型模式还是项目运营合作模式，都给全国TOD站点的城市更新提供了可推广可复制的创新模式。

莲花路站项目更新改造为我们提供了城市更新的一种理念和方向。当部分站点的功能无法满足城市交通的发展需求和人们生活需求时，那么围绕站点的更新改造开发就十分迫切和必要。在这一过程中，贯彻TOD理念，进一步为人们提供便利，注重区域整体发展，创新更新改造模式，整合专业资源，提升运营服务水平是这一类城市更新项目可供借鉴的点。相信随着当前全国各大城市轨道交通的快速发展，轨道交通站点的更新改造空间巨大，我们希望看到越来越多优秀的以TOD理念为主导的城市更新项目。【本文转自：易居研究院 公众号】

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