城市更新典型案例 | 越界锦和尚城：工业用地转型的先行示范
城市更新是当前经济面对挑战，抵御下行的重要抓手，是房地产行业战胜挑战、转型升级的创新空间，更是企业探索新模式、实现新增长的主要路径。城市更新的相关项目，不仅是中国城市发展的必要路径，也是中国房地产行业和企业的经济增长点。2022年上海易居房地产研究院联合上海市房产经济学会对城市更新的相关项目进行了调查研究，在上海范围内评选出城市更新十个典型案例。这十个案例是通过企业主动申报，业内专家进行评选，评选原则和标准是符合政策导向，经济与社会效益兼顾，产业有特色，有一定影响力，能够给行业和相关企业有所启示等。
越界锦和尚城位于田林路140号，漕河泾开发区科创集群中心，周边有地铁9号线（桂林路站）、12号线（虹漕路站/桂林公园站）以及15号线（桂林路站/桂林公园站），中环路、内环高架、沪闵高架三大城市主干道环伺，邻近虹桥国际机场和火车站、上海南站两大交通枢纽，地理位置优越，汇聚城市核芯优质资源。项目总建面共计约30万m²，集5A级花园无界办公、开放商业街区、base 佰舍酒店服务式公寓多元业态为一体。
2007年，锦和进军城市更新领域，投资改建并运营管理了上海最大的单体文化创意产业园区之一的锦和越界创意园。在此之前，这里是金星电视机总厂，是上海一个承载彩电市场的时代记忆。
从上世纪70年代成功试制国内第一台C47轮换调频制47厘米全晶体管单枪三束彩色电视机起，金星电视机总厂历经引进、消化、洗手、创新，实现产品多元化，形成规模经济，见证了中国彩电行业的蓬勃发展。但随着时代发展，市场占有率下降等问题，金星电视机退出彩电市场，其工厂也逐渐废弃。直至锦和接手，打造了一个集“创意、办公、休闲配套”三大功能于一体的高品位创意产业集聚区。2020年，锦和以城市更新为导向，将越界创意园进一步改造成花园式智慧办公商业综合体锦和尚城。
锦和商业对金星电视机总厂的改造，主要经历了两个阶段：
阶段一：从金星电视机总厂到越界创意园
越界创意园前身为上海金星电视机总厂，2007年7月开始包装改建，2009年底完成一期、二期整体包装改建。锦和商业旗下越界品牌，创造性地将空间进行布局分割组合，形成“两轴、三片、七星”的空间布局，引入国际前沿的Office Park商务园区概念，将园林艺术融入公共空间，在开放式生态园区街区中形成产业互动，定位于“创意工作+创意生活”的高品位产业集聚区，将设计研发、文化创博、广告创意等文化创意产业形成完整的产业链。在这里已经走出了工业3D打印的领航者光韵达，中国领先的互动娱乐供应商游族网络等知名新兴企业。
锦和越界创意园是上海最早的一批“文创园区”，也成为上海首批获得授牌的“文化创意产业园区”和“智慧园区试点园区”。此外，锦和越界创意园还曾被授予徐汇区四星级创意园区荣誉称号，是上海产业转型存量改造的典范。
阶段二：从越界创意园到越界锦和尚城
经过十几年的发展，越界创意园在锦和商业的改造运营下，从老旧的工业厂房蜕变为都市文创产业园。2020年，锦和再次积极响应漕河泾地区加快转型发展的战略，由锦和资管收购产权方，以城市更新为导向，注重创新服务功能培育和完善配套支持建设，纵向挖掘越界创意园的文创潜力，提升其功能定位、环境品质、空间形态等，通过存量工业用地转型途径进行自主更新，打造全新的花园式智慧办公商业综合体越界锦和尚城。延续越界创意园的公共、开放、积极花园式办公理念，土地活化再利用，营造整体秩序感、标志性空间形态，重新调整产业模块，形成多元产业互动与完整的文创产业链。
图1：越界锦和·尚城项目总平图
改造后，越界锦和尚城项目整体以9栋建筑及其构筑物组成，总计建筑面积约30万㎡。项目特邀 Aedas 和ASPECT Studios 两大国际事务所联袂钜著，融合公园理念，打造都心创意先行区，成就“15 分钟”社区生活圈。在空间的规划上，以中央绿轴由南至北贯通一期到二期，构建“中央绿化主轴——内部广场——围合庭院”组成峡谷式空间，让每栋相互独立又有连接。越界锦和尚城作为委托锦和商业持续运营的长周期项目，立足徐汇内中环，漕河泾开发区科创中心，以“人-城-产”为开发导向，注重“以人为本”，讲究“职住平衡”，致力于成为漕河泾创意产业园区新典范和城市更新标杆。
1、区域产业规划现状为项目发展提供支撑
在徐汇《十四五规划》中提出“两轮驱动、东西循环、南北联动”的发展格局下，漕河泾开发区打造集中展示上海创新浓度、产出强度、经济密度的产业创新增长极，成为链接长三角乃至国内国际创新循环的重要节点。漕河泾开发区作为上海建设具有全球影响力科技创新中心依托的六大重要承载区之一，是上海市唯一同时具备国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、国家级出口加工区三重功能的开发区。目前共汇聚中外高科技企业3600余家，世界500强80多家，实现近3700亿元销售收入，地区就业人口超25万。主要包括：世界500强企业（甲骨文、3M公司（漕河泾是3M中国有限公司）、微软、惠普、IBM等）、新经济独角兽公司（字节跳动、腾讯、商汤等）、网络游戏（莉莉丝、米哈游、巨人网络、世纪天成、爱奇艺、游族网络等）、品牌设计公司（梁志天设计公司、朗观设计(徐汇总部)、上海吴语建筑设计有限公司等）。
可见，越界锦和尚城项目包括之前的越界创意园，在项目定位和发展方面均契合了区域产业规划和发展。在漕河泾开发区定位科技创新中心承载区以及区域产业现状的支撑下，也将有助于项目未来打造成具有影响力的科创先锋地、具有创意活力和生活魅力的体验地、城市更新和品质提升的实践地。
2、政府大力支持为项目改造提供有利条件
在越界创意园地块新生的越界锦和尚城项目，能从零星工业用地成功转型，离不开徐汇区政府的大力支持。该项目在企业和政府经过了多次的研讨与论证，最终确定了转型路径、规划方案调整、补地价的标准、公共配套、自持销售比重等内容，实现了政府、企业和社会的多方共赢。可见，项目的成功转型，除了前期对项目科学的规划定位及发展策略外，还离不开区域政府的支持，特别是碰到涉及土地转型、规划调整等方面。企业需要与政府充分沟通，在兼顾各方利益情况下，最大程度地获得政府的相关支持，从而为项目转型奠定基础。
3、创新空间设计打造办公生活新体验
三重开放式共享公园，订阅未来办公场景。越界锦和尚城开放式的花园办公体系，打破了传统的写字楼方正封闭的建筑空间，以共享式的三重共享公园体系，打造开放、多元的办公新形态。
私享景观露台：在T1-T3栋塔楼办公，每层办公都设置不同方向景观露台，无论是工作间隙，放松收集灵感，或者是商务洽谈，都可以在一片生态中，一览漕河泾全貌。
艺术社交花园：将T1-T3之间的2、3层空间用露台或风雨连廊串联起来，构建艺术和文化的花园。一方面为办公生活提供更多的灵感，让同事之间的相会置身于轻松的氛围，自然而然的谈论工作与生活。并在局部平台为企业提供VIP多功能空间，方便企业内部的培训，走出以往的会议室氛围，享受完全放松开放的花园环境下，更加和谐的交流，更加高效率的工作状态。
屋顶运动平台：集运动、健身、社交、娱乐于一体的综合性屋顶运动平台，打造回归“类自然”生活体验 ，篮球、羽毛球、壁球等，工作之余放松身心，感受运动乐活的细节体验，找到最舒适的潮流运动生活趣向。
创新三首层设计，解开办公与生活高效秘诀。三首层设计通过利用场地高差，增加筑台，下沉广场，空中连廊等处理手法，在不同的基面上设置多个出入口组织社会人流进入到建筑内部，去标准首层化，加强人的流通性与便捷体验，让人们体验购物乐趣的同时，享受这些空间的趣味性，一方面使得非底层的商业具有临街性以及开放性特点，另一方面增加丰富的社交体验，整体呈现为可玩可停可驻可读可赏的一体化的融合空间。
动线上来讲，复合的立体交通动线，可以整体提高通行效率，人与车分流而行，呵护出行安全；从时间上来讲，三首层设计，增加了多种通行方式，人们用再寻找单一的出入口，可以灵动的定制路线，快速通达目的地；对于项目业态而言，三首层设计，融合办公、商业及 base 公寓等多重业态，营造开放街区，让每个空间独立存在，但又相融相连；空间的融会，丰富了社交场景，“下沉广场-地面平台-空中连廊”立体式的复合空间为人们打造沉浸式的漫步世界；由传统的盒子式办公空间，到丰富的开放式空间，感官体验更加舒适，办公的效率提高，增加跟室外空间高效的互动，开阔感。
4、创意开放商业场景营造未来生活潮流展场
越界锦和尚城以下沉广场、自然环境、多重动线为基础，将时尚艺术、潮流文化、科技创新与商业融合于一体，构建开放、无界的多元化时尚生活场，不仅满足周边10万+的商务人群，更辐射周边3公里的社匙和高校师生，致力于成就下一个城市潮流目的地。
未来，将打造多元复合业态 ，引入个性化的网红餐厅、黑珍珠餐厅等全球美食板块，精品零售板块，以全球品牌旗舰店优选入驻；另外将打破传统商业的模式，进行跨界融合，让人们体验当下各种文化、潮流精髓，成为中国首个Popup聚集地，同时汇聚全球知名潮牌店、嗨剧场、文创产业等。
在生活板块，引入本土/国际品牌时尚展场、艺术展等，打造全球新品首秀场，激发生活灵感，同时周边和光剧场、公共绿地、亲水广场等，成为日常休闲空间。
5、坚持绿色健康发展理念塑造品质办公
项目作为城市新名片、新地标，以5A 甲级写字楼、360°全景玻璃幕墙，领先漕河泾品质办公。经过业内经验丰富的专业团队的评估，获得国际房地产大奖（The International Property Awards）亚太区中国办公楼设计大奖。项目从设计阶段就开始从绿色、健康、发展、可持续性等多方面综合考虑，以比肩上海中心的LEED金级预认证，引领绿色商务风向标，五大绿金商办体系，打造健康绿色科技总部办公。约11.5米的室内挑高大堂，打造天井式二层空间，建立出立体空间的层次感，彰显全球总部办公气质。
漕河泾新兴技术开发区成立于1988年，其前身是1984年成立的上海市漕河泾微电子工业区。伴随这个城市繁荣的现代工业文明发展历程，漕河泾区域自上世纪70年代起，逐渐由农田转变为一座座工厂,其中便有金星电视机厂。
当时间来到20世纪 90年代，随着上海面临城市工业转型问题的出现，工业厂房逐渐外迁，对原有的工业用地再利用成为整个城市更新的重要内容。直至当下，对于这个问题的解答还处在进行时状态,而锦和正是这个问题的先行者。
本文转自：易居研究院 公众号
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