百空间卜内门洋行：国内城市更新资产证券化的示范样本

图1：1937年卜内门洋行西北望视角

时光迎来送往，多年的风雨，在卜内门洋行大楼这栋老建筑身上留下了时代独有的印迹，使其成为上海历史的鉴证者，具有不可复制的稀缺性。从地理位置上看，大楼所在的四川中路是上海开埠之后辟筑的第一批城市道路，南启延安东路，北讫南苏州路，短短1.2公里，却与13条马路交汇，将“外滩第二立面”（即非临江外滩建筑群）划分成各具特色的袖珍街区，呈现出不同时段的历史横截面。因其特有的建筑风貌、空间特质以及时代更迭所积淀的城市底色与情感联结，1994年2月15日，卜内门洋行大楼被上海市人民政府列为上海市第二批优秀历史性保护建筑。

2019年，上海市政协委员左燕、王庆洲提出关于加快推进外滩“第二立面”开发的建议，上海市人大黄浦代表团也提出了“关于进一步推进黄浦区零星旧改及外滩第二立面城市更新工作的建议”等。黄浦区积极吸纳代表委员建议和提案，通过市区联手、政企合作，加大市属国企参与支持力度与市场化运作等方式，大力推进外滩老大楼空间的城市更新工作。在这样的背景下，卜内门洋行大楼作为外滩历史文化风貌“第二立面”的核心建筑之一，在历经百年风霜、几经易主后，于2019年盛夏迎来了自诞生以来最彻底的一次整修与翻新。    

图2：百空间卜内门洋行大楼修缮前后外观对比

百联集团旗下全资子公司——上海百联资产控股有限公司（下简称“百联资控”）携手华建集团华东建筑设计研究院有限公司（历史建筑保护设计院）审慎制定了卜内门洋行项目的保护修缮方案。基于保护性开发的原则，方案扎根实际，立足长远，通过“拆、改、留、修”等方式，结合建筑体本身的特色及历史背景，引入展示型办公、收藏级设计家具、艺术品展示画廊、时尚创意品牌及高端餐饮酒吧等新兴业态，对这栋在历史中沉浮、充满故事的老建筑进行了保护更新、风貌复原、功能植入等。最后历时18个月修葺一新的百空间卜内门洋行，在原本只有单一办公功能的百年建筑里集合了展示型办公、收藏级艺术展览、时尚餐厅酒吧、潮流活动空间等多元业态，构建了高端艺术品牌资源、国际顶级品牌活动、体验空间品牌的生态群体，成功转变为高端新零售及轻奢办公空间。

如今，这座融合了古典的繁复设计与现代的极简理念，同时具备本土风情和国际元素的百空间卜内门洋行大楼，已成为外滩第二立面新晋的旗舰地标。    

图3：百空间卜内门洋行大楼修缮前后内部空间对比

1、改造更新：既尊重原有历史风貌，也添加新时代印记

卜内门洋行大楼历经百年沧桑，老化较为严重。由于年代久远，大楼门厅空间几经变动。百联资控对其研究后发现，在门厅两侧的室内空间原设有夹层，但修缮前夹层满铺，使沿街立面的通高大窗也被楼板打断；大楼百年前建造时就“高配”安装了两部能直达各楼层的电梯设施，其中门厅的电梯在新中国成立后被改造过，限于当时的技术，电梯基坑较深，为此将电梯前的地坪垫高了三级台阶；此外，当时很多老大楼内的电梯井当年都采用铁艺栅栏来包裹，但由于历年电梯改造，铁栅被砌筑至墙内，缺损严重。凡此种种历史因素，给项目改造带来了不小的挑战。

百联资控在室内重点保护空间的修缮中秉承最小干预和可识别性原则，在考证和修缮历史构件的同时，一方面对于新增的设备设施等采用隐蔽处理降低对历史风貌的影响，并通过对后期改动“做减法”恢复了建筑最本真的模样；另一方面对于必要的新增的室内装饰，采用当代风格和材料进行增补，形成跨越时代的对话。具体来看，主要遵循以下三个目标：   

1）提高完整性：大楼现状保存较好，但由于历年功能调整，外立面附着物较多，各层室内重点保护空间风格不一。修缮从大楼的建筑风格、内部格局、使用功能和装饰细部等方面出发，综合考证，改善提高历史建筑的整体完整性，提升历史建筑的文化价值。

2）提高安全性：从分析大楼的历史资料及现有状况着手，审慎策划新功能，通过现代计算手法、设计应用、施工工艺等各渠道努力，提升历史保护建筑的结构与构件安全性。

3）提升环境舒适度：根据使用功能需求，遵照在保护的前提下，尽量满足节能高效的设计原则，选择先进适用的设施设备，整体提升历史建筑的内在使用品质。

比如针对原主电梯四周缺失的铁栅花饰围挡问题，百联资控在拆除夹层至5层电梯井道墙后加的木饰面板后，发现井道南、北墙原隔墙龙骨内还散落着隐藏在原电梯外围残损的铁艺栅栏历史遗存，于是对电梯厅南、北侧墙铁艺栅栏予以保留修缮，电梯门侧即东侧根据现存实样复原铁艺栅栏。在修缮过程中，百联资控使用机械扭转铁条代替历史原物的人工操作，提高工效的同时，高复原度地还原了电梯厅地历史风貌。考虑到电梯井道安全性，在铁艺栅栏的后背，改造时还新增了半透明的长虹玻璃封闭井道以满足电梯安全规范。

图4：铁栅电梯围挡复原前后对比

此外，百联资控也十分重视新技术与传统技术的融合应用。原东立面主入口上方盾形装饰及窗下墙的10个黑色铸铁橡树花环，因历史原因被拆除。百联资控对其按历史图纸及照片进行三维扫描、建模复原，并通过3D打印母模进行原位验证后，再行浇铸成品。而针对原部分楼层木门窗，百联资控则充分发挥了传统技术的优势，先对现存历史原物门窗进行木种研判，对样式改动的门窗进行原材质更换，再对历年涂刷的木饰面漆脱漆出白，重做露木纹开放式饰面漆，再现其材质之美，历史之韵。    

图5：3D打印修复盾形装饰和铸铁橡树花环

图6：传统技术修缮木门窗过程实拍

大楼五层还有一处“神秘”空间，是当时原卜内门洋碱公司董事会的办公室和会议室，装饰非常精美。百联资控根据大楼室内底层历史照片和同时期其他办公楼相近房间的做法推断，对这间办公室和会议室进行了修复，再现了上世纪20年代上海顶级办公空间的风貌。

2、后期运营：空间、内容、品牌三位一体，打造崭新的文艺气象

项目的后期运营是重新赋予历史建筑生命力的关键所在。综合百空间卜内门洋行所处的区位，建筑本体历史价值及外滩“第二立面”的重要推动策略，百空间卜内门洋行项目追求的不仅是历史与美学的外在演绎，更加倾注以人文与艺术的内在气韵。因而项目运营聚焦于热爱艺术文化与前卫科技，愿意为艺术文化消费且极具“自媒体”能量的客群，积极为新时尚潮流品牌及艺术家们搭建融合办公、社交、活动、展示及零售的全新舞台。比如引进画廊等传统型艺术业态，引进弦月窗等高端餐饮酒吧类业态，并作为国际知名潮牌及买手店的展示型办公地点。    

图7：百空间卜内门洋行Objective Gallery·复古暴击艺术展

多样综合的业态为不同人群提供了更广泛和深入的艺术体验，也使得各种展览和时尚活动成为贯穿老建筑空间中崭新的文化气象。改造升级以来，除了几十场国际顶奢品牌展示会、时装周发布会、买手店预定会、高定珍品展、T台秀、国际性摄影展等重要活动，卜内门洋行还举办了诸如外滩空间艺术季、以及在业内有影响的艺术大家巡展等各种艺术展览。这也让大楼成了各大顶奢及时尚品牌的必争之地及广告大片、热播电影电视剧取景拍摄的青睐之地。空间、内容、品牌三位一体，使新的“生命载体”及空间活力汇聚于此，相互碰撞、连缀与共振。

图8：百空间卜内门洋行Gallery Sohe·Future-Primitive艺术展

1、作为外滩“第二立面”标杆项目，促进了区域配套服务的完善

将卜内门洋行项目置于整个外滩历史文化风貌区城市更新的大背景之下，颇具示范性意义。外滩历史文化风貌区绝大部分位于黄浦区，面积约80公顷，有177幢建于1949年前的老建筑。其中保护建筑有98幢、保留历史建筑有35幢、一般历史建筑有44幢。临黄浦江建筑有36幢，是外滩“第一立面”；非临江建筑有141幢，也就是近些年被频繁提及的“第二立面”。    

2019年以来，黄浦区政府高度重视外滩区域的城市更新工作，提出通过城市更新，形成“一带三圈”空间布局。“一带”即以“第一立面”老建筑为载体，强化高端金融、商业、文旅品牌的门户展示功能，同时增强“第二立面”的辐射带动，实现联动发展。“三圈”则分别以“外滩源”“外滩·中央”“老市府大楼”为核心，由北向南依次打造以文旅功能为主的品牌生活圈，以商贸功能为主的品牌购物圈，以金融办公、娱乐功能为主的品牌办公圈。如今百联资产控股通过对外滩“第二立面”标志性历史建筑的改造更新，在尊重历史、尊重原貌的前提下，将一个传统办公老建筑转型成聚焦艺术文化的全新多业态空间，不仅充分展现了历史建筑承载的城市历史和文化记忆，还从内至外提升了大楼的产业能级，使其更加契合了整个区域金融、文化、高端服务业的定位，为整个上海的城市更新行动注入了全新活力。

2、项目运营增值的同时推动了存量资产的资本化

卜内门洋行的修缮更新、重新定位以及市场化运作，盘活了存量资产的运营效益，传递百联资控所秉承的“创新改变城市、运营重构价值”的理念与实践。其运营增值同时与资产资本化相互助益。2021年9月28日，国内首单城市更新CMBS——百联资控城市更新1号资产支持专项计划，在上海证券交易所成功发行。该资产支持专项计划储架50亿元，首期发行规模6.5亿元，信用评级为AAA。入池基础资产共计5个改造提升后的存量资产，均位于上海市内环内，其中有4个项目为历史保护建筑，包括百空间卜内门洋行。此次CMBS的成功发行，标志着百联集团和百联资控迈出了资产证券化重要的一步。

3、以高开放性和公众参与度，成功打造了社会价值再生的范本

百空间卜内门洋行建筑体本身带有巴洛克装饰透出浓厚的新古典主义风格，走进这座历史建筑，推开铁铸大门，仿佛开启了一扇“时光之门”，历史积淀扑面而来。修缮后的内里在具备丰富业态同时也融入了更多的艺术风格，时空交错，赋予了这座老建筑新的活力，奔流着全新时代的生命力。大楼内的部分艺术空间是免费开放给公众的，使项目晋升为触手可达的兼具社交场景的发生器及文化空间打卡地。还有一些高端艺术展览，游客仅需扫码便可预约参观，这使得艺术不再具有门槛，任何人都能走进这座百年老建筑，平等地领略历史与艺术的交相辉映。这有利于促进公众对全球当代艺术的关注、理解与参与，并将国际的目光引向外滩，使美术馆集结的外滩场域进一步成为多元开放、自由交互的艺术文化社区，与其他临近的艺术机构一起，成为外滩艺术生态圈的重要部分。

可以说，这种更为流动、循环且具有社会性的运营模式，不仅焕新了历史建筑空间本身的人文属性，使其跨越时空、超越了此前具有的代表性与象征意义，更为城市发展、生产生活持续注入精彩的丰富内涵，不断激发更为多元、开放、包容的社会关系。

历史建筑再开发所面对的最大挑战是，如何让百年建筑的生命得到延续，让新旧事物在这里碰撞交织，使历史建筑重焕活力。即“新生于旧”并不是简单复制过往经验“修旧如旧”，更要将项目原本的精神内涵和社会关系一同保护再现，还要赋予新时代生动的意识形态。百联资控抓住了外滩“第二立面”城市更新的关键时间点，通过融合卜内门洋行大楼独有的空间特质，以艺术生态圈为切入点，从客群及项目本体的“非标”特性出发，聚集众多国内外艺术家设计师的创意能量，在“一产一策”模式下定制化构建“小众即大众”的品牌及产品体验式空间，使百空间项目成为艺术与文化、先锋与经典、传统与革新的精神策源地，并通过持续迭代保持独特吸引力。这种更为流动、循环且具有社会性的运营模式，能够让更多人有机会通过多元的形式去感知、沉浸、享受、期待历史建筑背后的人文内涵，从而打造出真正意义上的城市名片。这是一种高于建筑本身的“城市更新”。 

转自：易居研究院

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