青岛上实中心：从文旅啤酒城到青岛“陆家嘴”新地标

位于青岛市崂山区的青岛国际啤酒城原为青岛国际啤酒节举办地，每年仅在举办啤酒节时使用16天，功能单一和短暂的使用使得这片土地难以有效发挥对城市发展的拉动作用。于是，青岛市、崂山区引入上实发展对项目区域进行改造。改造后的青岛上实中心总建筑面积80万平方米，包括北区一、二期T3-T11共9栋办公楼（总建筑面积37万平方米），北区三期T1T2楼（总建筑面积21.2万平方米），南区购物中心（总建筑面积22.8万平方米）。

项目概况   

崂山区作为青岛市的东部辅城，依托崂山风景名胜区、青岛高科技工业园，功能定位主要是旅游度假、高新技术产业。进入2000年后，崂山区面临产业低效、发展乏力的瓶颈。为此，青岛市、崂山区引入上实发展对项目区域进行改造。上实发展在与市、区两级政府充分交流和对青岛发展现状充分调研的基础上，做出了基本判断：青岛市自身的特点和经济发展现状，决定了青岛市做为北方经济发展重镇的地位，基于现有的城市中心区（市南区）用地紧张、缺少拓展空间，作为相邻的崂山区，以良好的自然景观优势，存在着引入新产业、实现城市功能升级换代的机遇。

图1：青岛上实中心实景图

位于青岛市崂山区的青岛国际啤酒城原为青岛国际啤酒节举办地，每年仅在举办啤酒节时使用16天，功能单一和短暂的使用使得这片土地难以有效发挥对城市发展的拉动作用。于是，金融业的引入便成为青岛国际啤酒城改造的突破点。经过改造后，青岛国际啤酒城项目（青岛上实中心），占地341亩（22.77万平米），已建成总建筑面积80万平方米，其中：

北区一、二期T3-T11共9栋办公楼（总建筑面积37万平方米）。一期T9、T10、T11办公楼2014年底竣工交付，二期（I）T3、T7、T8办公楼2015年底竣工交付，二期（II）T4、T5、T6办公楼2016年底竣工交付。

北区三期T1T2楼（总建筑面积21.2万平方米），于2018年11月开工建设，定位为高端五星级酒店和甲级写字楼， T1楼青岛钓鱼台酒店和青岛美高梅酒店2023年6月开业。T2楼为甲级写字楼2023年7月交付。

青岛市、崂山区提出了引入外脑、外资、外力破解城市发展困局的思路。上实发展作为具有国际视野的上海国资企业，进入到了青岛市和崂山区的视野。上实发展把啤酒城改造置于整个崂山区、青岛东部城区，乃至整个青岛市发展的大格局中，敏锐地看到崂山区之于青岛与浦东之于上海，在城市空间和产业拓展中的相似性，提出借鉴上海模式，把上海跳出浦西建设浦东的理念用到崂山，打造青岛的“陆家嘴、新天地、时代广场”，并把引入金融业作为啤酒城改造的突破点。

上实发展“引入金融业”的观念提出以后，由于政府换届和金融危机的冲击等原因，项目经历了长期的思考与焦灼。2012年，终与市、区两级政府达成共识，并得到山东省的认可和大力支持，终于在观念上实现了破局。2014年2月，以啤酒城为核心的金家岭4平方公里土地，被确定为以财富管理为核心的国家级金融改革试验区，开启了区域城市发展的新篇章。2016年3月，青岛首次被纳入“全球金融中心指数报告”，青岛12次进入全球金融中心50强榜单。规划建设“金融城”理念的确立，使啤酒城这块城市核心区的低效用地，迎来的转型发展的突破点和重要契机。

上实发展对啤酒城改造项目倾注了心血和资源，引入世界级的策划、设计、招商团队，坚持高起点定位、高起点规划、高起点建设、高标准服务，并联合市区政府，以一流的营商环境打造一流的招商平台，在崂山区这片原来没有金融业和楼宇经济概念的土地上，催生了以金融为特色的楼宇经济新形态。2019年9月光大理财全国总部入住，青岛成为继北京、上海、深圳之后，全国第四个拥有理财公司的城市，陆家嘴信托全国总部、中信保山东公司、浦发银行青岛分行等四家银行分行、世界500强驻青机构、上市公司总部等500余家企业也聚集于此，注册资本超过600亿元，理财和信托资金、存贷款余额规模数千亿元，作为理财、信托全国总部和银行区域总部可调动资金总量上万亿元。

上实中心T1T2楼超高层双子塔2023年5月竣工，T1楼与外交部钓鱼台国宾馆和美国美高梅国际酒店集团签订酒店项目合作协议，成功引进钓鱼台、美高梅两个世界知名的酒店品牌，青岛钓鱼台酒店和青岛美高梅酒店2023年6月开业，双酒店总面积约8万平方米，建有455间高端客房、一个大型国际会议中心。T2楼为甲级写字楼2023年7月交付业主，青岛最大的国有企业青岛城投整体入住。两个超高层将为金融业的集聚和楼宇经济的发展提供新的载体，在实现园区入驻企业年纳税57亿的基础上，青岛上实中心将向着百亿园区的目标迈进。

项目南区预留了6万平米构想建设青岛的“新天地和时代广场”，体现文化的内涵和时尚的气质，集休闲、娱乐、时尚、文化、体育、科技于一体的城市秀场，体现更加“商务化、时尚化、国际化、风情化、常态化”的时代特征。    

青岛上实中心不仅实现了片区的功能和产业的转型升级，成为青岛文旅产业新旧动能转换的样本，也为当地创造了相当可观的税收和就业，同时从开发视角来看，实现了经济效益，特别是在全国商办物业过剩的背景下，上实发展实现了部分项目的资金退出，取得了良好的综合效益。

1、金融业的引入为崂山区经济发展注入新动能

2、项目成为青岛市楼宇标准化发展的重要参考

以青岛上实中心发展历程和成功做法为重要参考，2020年崂山区发布地方标准规范《商务楼宇等级评定规范》，这是山东省第一个区级层面出台的楼宇标准规范，填补了青岛市楼宇标准化发展的空白。上实发展(青岛)投资开发有限公司作为发起单位之一和会长单位，推动崂山区成立了楼宇经济发展协会，以平台聚合各类资源，进一步增强全区楼宇开发运营企业的聚合力，扩大崂山楼宇品牌的影响力。在2023中国国际服务贸易交易会产业载体板块专业论坛——中国楼宇经济北京论坛上，崂山区再次获评“2023中国楼宇经济（总部经济）标杆城区30强”，并获评“中国楼宇经济营商环境示范城区”， 上实发展(青岛)投资开发有限公司获评“202中国高端商务综合体最佳投资运营商”。    

3、项目成为青岛文旅产业新旧动能转换的样本

上实中心北区金融经济的产业属性已经日趋明显，根据南区广场蓝图，这座啤酒城上崛起的未来城，不仅将实现对原有青岛国际啤酒城项目的“腾笼换鸟”，还在承接啤酒城浓郁深刻的城市底蕴基础上，焕发出新的生机和活力，成为青岛文旅产业新旧动能转换的“样板”。从城市发展来看，南区广场的文旅产业将不仅是城市经济发展新增长点，啤酒城之上的金融城、未来城，始终传承和延续着啤酒情怀，更提升着青岛作为“开放、现代、活力、时尚”城市的“软实力”，呈现出更多不同的面貌，在城市更新过程中，不断催生金融和文旅产业的升级与蜕变，书写城市新的记忆。

图3：青岛上实中心金狮广场

4、项目有利推动了崂山区城市更新的步伐

伴随着打造“啤酒城上的金融城”，青岛国际啤酒城所在的区域，土地出让地价项目改造前约1000元/平方米，现在已经到了每平米1万多，从每年需要政府贴补资金举办节庆活动，到现在改造完成一半的情况下，已经产生了每年每平米建筑税收贡献2.37万元的高税收，实现了当初引入外力、改造一个点、带动一个区域发展的设想。金融业带来了金融的活水，带来了资金流，带来了人才和商机，又反哺了崂山区科技的创新和发展，有利推动了崂山区城市更新的步伐，为崂山区城市功能定位的升级提供了重要载体，崂山区已经从青岛市的辅城，成功发展成为青岛主城的核心区。同时，金融业成为崂山区第一大主导产业，占GDP比重约20%，金融业支柱地位显著。崂山从原来的高新技术产业区和旅游度假区，变成了今天的以金融、科技创新、全域旅游、大健康四轮驱动的发展模式，进入了高质量发展的新阶段。

转自：易居研究院

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