“资管再设计”第十三届金砖论坛·2024不动产资管大会在沪举办

林堃  上海市城更新研究会执行会长

当前，我们依然面临多方压力和挑战：一是，宏观经济增长乏力。国家推出的支持房地产、增发国债、降息等政策产生了积极影响，但效果有待观察。同时，随着电动汽车、锂电池和光伏“新三样”出口的海外受限、国内新消费的持续性疲软，今年后三个季度的经济增长依然谨慎乐观。二是，房地产行业修复进度较慢，目前仍处于下降螺旋进程中。当前，房地产政策正加速松绑，但下行趋势没有改变。这严重影响了土地出让收入和地方政府融资平台的收入。同时，房价和股价同时下跌又猝发了居民负面财富效应，进而导致居民消费信心回升压力加大。三是，城市更新任重道远。自去年7月到今年一季度，国开行、农发行合计发放城中村改造专项借款约 1180 亿元，各地获批授信额度超万亿元，仅北上广深四地就先后公布了145个城中村改造项目。但项目建设更新需要较长时间才能见效。

 洪 灏    思睿集团首席经济学家

目前，我们既要修复房地产下行趋势，同时又要保交楼。其中，所面临的最大挑战就是房地产的库存压力，眼下社会库存去化周期大概在26个月左右。正因为挑战大，所以中央出台了这次史诗性的救市政策。它有可能缓和当前房地产下行的压力，但是它并不能从根本上改变房地产行业继续下行的格局。当然，我们看到的救世政策也只是一个开始，并不是一个结束。另外，国家发行的超长期国债，加上今年11月的特别的国债，再加上贷款的3,000亿，形成了6,000亿的商业银行的贷款，共计2万亿左右。这会导致民间借贷行为越来越平淡。同时也预示着，政府凭着这个非常干净的资产负债表将成为下一个经济周期起步的一个起点，而我们的1万亿的超长国债正好是试探性的一步。

王 楠  绿地控股集团上海房地产事业部市场营销部总经理助理 

绿地外滩中心作为目前外滩体量最庞大的城市更新范本，其开发建设更注重原有建筑的保留和历史脉络的传承，不仅为城市高质量发展打开了新格局，也拓展了外滩金融集聚带发展新空间，为推动城市品质能级“双提升”作出了积极贡献。300米的超高层直插云霄；300余年历史的商船会馆重焕新彩；6个精致的口袋公园，恰到好处地绽放在高楼林立的建筑群中；奢华级酒店丽思卡尔顿酒店2024年底开业；兼容并蓄、繁华活力的商业二期10月开业；唯一一座连接滨江岸线的黄浦滨江花桥，链接人与江水，资本与产业，为外滩发展提供更加强劲的动力。

历经数年打磨，如今的绿地外滩中心已蔚然成型，不仅以120万方的超大体量，与陆家嘴金融城共同支撑起上海全球金融中心的战略定位，而且融合了商业、办公、居住、文化等多重功能业态于一体，成为了全球金融中心集聚区新标杆、中国中心城市更新新模板、新科技融入与历史建筑保护新典范、中外金融机构抢滩登陆的热点和中外金融巨头布局未来的新聚集地。

管士华  G&W集团 代表取締役兼CEO

中国的第一代飞地是跨区域飞地，旨在促进经济发展，通过在不同区域间交换资源来推动经济增长。第二代飞地为反向飞地，即利用北上广等发达地区的优质资源，通过输出到云贵川等相对偏远地区或五六线城市，以促进这些地区的经济发展。第三代则是跨国飞地，是我们集团于2020年提出的新概念。该概念旨在走出国门，并从海外带回高端人才、先进技术、市场拓展机会、品牌影响力以及企业发展经验。

我们集团拥有律师、行政书士、司法书士、税理士、反洗钱专员等全内置化的专业行政团队，并得到了日本政府的认可和背书。我们为客户提供从赴日前的签证办理、计划定制到赴日后的身份获取、置业、生活、创业等全方位一体化的定制服务。自2020年以来，我们始终秉持“无投资、软着陆”的创业园区模式。我们的园区将自有的人力资源、不动产、医疗、旅游、物流仓储等日本国家资质牌照共享给创业者，使其在创业初期即可获得牌照执业资格，并在此过程中协助他们匹配本地化人才。

陈柏轩  慧桥日本房地产控股集团CEO

今年以来亚洲主要的城市房地产升幅最好两个城市就是东京与大阪。今年1月份日本的股市已经成为亚洲第一。巴菲特在2020年开始投资到日本，现在我们看到包括美国、欧洲、新加坡、中国大陆及香港地区的资金纷纷投资日本的股市与楼市。在美国拜登政府上台之后，对日本给予了许多的支持政策，这也是导致国际机构以及个人投资者都在重仓日本资产的重要原因。未来五年，日本旅游业将再增长一倍，从现在是3,000万的旅游人次到增加到6,000万。自2022年起，日本旅游地产的租金回报稳定在7~10个点。加上2025年大阪世博会的虹吸效应预计突破2,800万人次。而现在的大阪楼市价格只有香港的一半左右。而且大阪是日本唯一一个能够住得到365天大城市。

侍大卫  戴德梁行中国区项目管理服务部董事总经理

ESG对于商业地产开发的龙头企业都是必选项。太古在2022年就超过60%的债券来自于绿色金融；凯德提出2030年必须取得100%的绿色建筑认证；万科列了三个道：经营之道，即绿色租赁。社会之道就是与社会共荣，环境之道放在非常高的一个范畴。在银根都比较紧的情况下我们去做什么？我罗列了三点：一是，去量化ESG；二是，不要为做认证而做认证，而是在做一个绿建的实践。三是，多元的参与，和社会共享实践。创造影响和实现经营是互相影响互相牵制的，ESG在每个企业是千人千面的，它是为企业和资产的可持续发展保驾护航的终极战略。

张 平   IFFRE国际金融地产联盟常务理事、BOMA中国研究委员会主席

在这个充满挑战和机遇的市场环境下，不动产资产管理与金融之间的融合已经成为了业界关注的热点话题。如何在不动产资管背景下，通过重新设计资本布局和金融策略，实现更加智慧、高效和可持续的发展。国际最佳实践是我们行业迫切需要倡导和落地的实践。国际最佳实践的应用可以帮助组织、企业或行业降低成本、提高效率、改善质量、提升安全性、增强创新力和竞争力，从而实现高质量可持续的发展。优质的资产管理，离不开基于国际最佳实践的管理流程和管理体系如BOMA标准和指南，严谨系统的培训体系，管理工具技术，和优质的供应商。另外，ESG其实跟我们投融资是息息相关的，如果大家都做好ESG的一些努力很可能还会降低融资成本。面对当下的诸多挑战，一方面，我们要充满信心，练好内功，做好资产和资本的双轮驱动。另一方面，做好金融创新，修炼好不动产资管的底层能力，做到未来遇海有舟可渡，遇山有路可行。

成  斌  复星蜂巢基金总经理

在重资产跟轻资产之间我们还有没有其它投资机会？有个中资产概念，可以参与改造、设施加运营投资，不一定投资重资产。外部探索低价低效资产，跟原来业主方商谈回报比例分成。通过中资产投资，降低投资久期，相应投资金额和比例下降，也更容易符合更多资方投资策略。当前市场情况下，中资产也是非常好的选择，是盘活社会存量、低效资产的有效途径。

许汉斌  瀚溥物流地产的联合创始人兼首席执行官

企业在生产制造过程中对仓储物流的需求是不可避免的。他提到，目前中国企业的仓储物流成本占企业总利润的14%-15%，而在日本和美国，这一比例仅为7%-8%。这种高成本结构可能会导致企业的毛利率低，无法支付员工更高的工资，从而影响银行的储蓄率和贷款能力，最终导致消费者不敢消费，不利于长期经济发展。

他强调，优质的物流仓储设施对于推动中国GDP的增长和满足人们日益增长的美好生活需求至关重要。目前，中国高标准物流仓储设施的覆盖率仅为美国的1.5%左右。随着工业和消费的升级，对高端、可持续产品的需求也在不断增加，因此，这一领域具有广阔的发展前景和长期的潜力。

张江明  和迪投资公司董事长

今天到主题特别好，资产管理再设计。资产管理其实挑战和机会永远是并存的。做资产管理这个行业最终本质上还是要回归专业化。从大环境来说，不动产一直是成熟的市场国家的核心资产，也是一个资产配置、资产管理、资产组合过程不可或缺的资产。过去20年，我们走了日本的50年、美国60年才走完的城市发展，我们用的时间更短，所以我们在这过程中附带的产生了一些问题而已。

其实别国用了好多个周期，我们一个周期跨越到了60% 城市化率。如果你以金融角度看资产管理它可能挑战，以前可能更多的是投资，现在可能要转变为风险管理、风险识别。第二获取资产和资产运营的差异。能不能把资产管理的资产能够增值，能够创造更高的税收、租金。这可能是接下来做资产管理一个很大的挑战。第三，价格和价值的挑战。在卖方和买方之间怎么去识别价格与价值的概念。过去的供求关系不一定适应于未来。未来的机会在于用未来倒推今天的价格，而不是按照今天的价格预判明天的价格。过去它偏投资一些，现在偏固定收益一点。大环境有波动，但是这个10万亿的市场我觉得机会还是挺多的。

邓耀华   GRESB（全球不动产可持续发展评级体系）中国首席代表

ESG符合长期主义的投资理念，关注风险与回报的平衡。资产管理人重视ESG，追求金融减排和负责任投资，不仅有助于不动产在经营上实现降本增效，同时提高资产抗风险的韧性，借助可持续发展相关类型贷款，降低资金成本，进而带来估值的提升，吸引跨国企业入驻和国际资本的目光。GRESB作为专注不动产行业、全球领先的可持续发展评级机构，提供反映行业特性的评级标准，通过17万个实体资产的数据，助力全球150家投资者会员（在管资产规模50万亿美元）针对被投企业和项目在ESG绩效表现方面，进行可量化的、可对标的、有效的投资全周期管理。GRESB期许发挥其作为全球平台的声量，有更多专注不动产领域的国内资管机构参加GRESB评级，展现中国ESG最佳实践，说好中国的ESG故事。

汤哲辉  上海市城市更新研究会副会长、安永大中华区审计服务市场联席主管合伙人

在因城施策的政策指引下，各地城市更新采取了政府推动市场运作的模式。以市场主体作为城市更新的统筹的主体，鼓励市场化的融资，支持城市更新通过资本市场多渠道的融资，这就要求金融服务业开脑洞进行资管再设计。城市更新再也不能走房地产的老路。原来的模式已经不再适合目前的整个房地产或者高质量发展的要求了。所以大家都在不断探索新的路径。但是，我们不管怎么样更新，我们的目标是一致的，就是让人民过上美好生活。我们要对行业充满信心，信心来自于哪里？城市更新是一个非常大的市场，机遇很多。中国地产卷了20年，在过去高增长过程中也是吸纳了大量的人才，如今在地产下半场过程中商机无限。其中还需要专业专注、需要抱团、需要平台、需要相互的借力

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郑  华  瞻浪资管董事长

所谓城市更新，无非是三类：第一个叫金融更新。第二个叫物业更新。第三叫服务更新。如果我们还用房地产的这种并购类的资金来买土地、用房地产的开发资金来做城市更新，你的回报率怎么能算得过去？即使地方的城市更新基金它的总体的利率在2%左右，但是它是分阶段的，它里面有一些小的资产杠杆率它可能到20。但是它的普通的风险嗜好比较强的类资产做抵押的回报率可能是0.2~0.3。通过这样的组合的形式的金融产品的再设计，叫金融在更新。第二个叫物业更新。对于城市本身功能服务的一些限制进行调整，即项目变性。第三个就是服务更新。如何用新质生产力来服务于城市更新？我们既然是更新了，那为什么还用老的老的产品、老的建设材料、老的这种节能的方案来做城市更新呢？

耿俊峰 领禾盛铭创始人CEO

城市更新各个产业之间的结合还是一种硬结合，每家都在算每家的账。现在的机会点在于是不是有人或者是有平台有资源有能力做好各产业之间的这样一些整合，去做到相互之间的相互促进，做到1+1大于2。在城市更新的背景下，帮助我们去做一些产业资源的整合，使得个市场要素从单纯的物理链接向化学链接转变。第二个机会是关于人才需求。目前，城市更新运营人才的厚度太薄。关于这个行业人才梯度培养，无论对企业而言，还是对从业者而言，都是一个非常大的机遇。

陈智林  东胜物联CFO

作为科技企业内卷是必然的。这也说明中国制造在全球就是一个优势。我们产品好、质量质量好、价格低，这样才能赋能在我们城市更新过程中，产生非常好的应用效果。其实有很好的产品会出来，依托资管可以实现一个跨越式发展。我们在为科技型企业能够为城市更新提供三个环节的赋能：一是，提效。物联数据的采集控制和数据的分析能够大量的节约人力的一个成本。二是，绿色节能。我们以做硬件为主，提供了多样工具和基础设施给到平台型的企业。平台公司会去收集数据，在整运营过程中我们提供了减碳功能。三是，数据资产入表。数据资产为物业方、经营方都提供了很好的一个工具。效率、安全、绿色是新质生产力的三个特征。科技力量毫无疑问在城市更新的过程中能发挥非常重要的作用。

黄凡旭    中海商业轻资产拓展及资产运维全国负责人

中海地产作为城市更新领域的先行者，在城市更新中积累了丰富的经验，包括片区型大规模城市更新和既有型建筑的更新改造。央企、地方性国企和民营企业在城市更新方面的不同表现如下：

央企：央企在城市更新项目中通常承担较大规模、周期较长的项目。它们可能直接进入不动产领域，或者利用自身在制造业等领域的老旧厂房进行工业遗产类的城市更新。央企的项目往往具有片区型效应，能够联动性行业导入，产生明显的社会和经济效益。

地方性国企：地方性国企在城市更新中不仅考虑项目本身的收益，还关注于城市更新过程中的联动效应，如税收增加、人才引进等。它们的收益考虑更加深远，不仅从项目本身出发，还从社会、政府和片区性需求等角度进行综合考量。

民营企业：民营企业在城市更新中展现出较高的灵活性、敏捷性和创新性。它们能够快速适应市场变化，采取创新的方法进行项目开发，以满足市场需求和实现商业目标。

周兴坤  九时体育合伙人兼COO

社区是一个城中之城，是一个人气和烟火气的聚集地。我们将社区空间重新改造，打造社区运动生活，空间融合健身、游泳、餐饮、洗衣、超市、艺术培训等服务内容，沉淀了全龄段、国际化、多元化的“九时”产品特色，为社区居民提供“泛”会所健康管理及品质生活服务，同时解决地产、物业配套会所运营痛点，为高端社区服务机构赋能，全方位解决开发商和业主关注的疑难问题。

（本根据论坛嘉宾发言整理而成，未取得发言者确认）

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