房地产“托而不举”定调，一线城市能否率先破局？

近日（4月28日），中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。在一季度GDP同比增长5%、实现良好开局的背景下，会议通稿中关于房地产的表述，引发了市场高度关注。

与去年中央经济工作会议和今年两会《政府工作报告》中的“着力稳定房地产市场”不同，本次会议使用了“努力稳定房地产市场”。一词之差，定调几何？

金砖财经综合多方解读发现：政策层对房地产的核心思路已明确为“托而不举”——守住不发生系统性风险的底线，但无意也不会推出强刺激性措施。 未来的市场，将在分化中寻找结构性机会。

01、宏观定调：乐观中有谨慎，精准取代强刺激

会议首先对一季度经济工作给予肯定：“主要指标好于预期”。一季度实际GDP同比增长5.0%，比上年四季度提高0.5个百分点；名义GDP同比4.94%，中枢明显回升；规模以上工业企业盈利同比增速达15.5%，公共财政收入同比转正。

但同时，会议也清醒地指出，“面临一些困难和挑战，经济持续稳中向好的基础还需进一步巩固”。知名经济学家任泽平指出，与去年底相比，高层对当前经济情况的判断已“明显乐观倾向”，这也直接影响了后续政策的力度。

在宏观政策表述上，会议强调“精准有效实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，并去掉了此前“加大逆周期和跨周期调节力度”的提法。这意味着，在一季度经济超预期、股市偏强、外部环境缓和的背景下，政策层有意保持定力，不会推出新的强刺激措施，重心将放在调结构和精准发力上。

中指研究院也指出，财政货币政策更加强调“精准有效”，一季度财政支出进度为近五年最快，其中住房保障支出增长6.3%。与房地产相关的专项债发行同比增长超四成，资金使用将更加侧重效能提升。

02、房地产定调：仍在防风险框架下，“努力稳定”彰显底线思维

本次会议将房地产表述继续置于“要有效防范化解重点领域风险”的总体框架下。中指研究院认为，这体现了房地产的重要性，也表明防范化解房地产风险依然是重点任务。

从“着力”到“努力”，措辞力度有所减弱，但态度更为务实。任泽平直言：“很多房地产博主又开始兴奋了，告诉大家房价要涨了。但应该注意到，对于房地产的表态，是在防风险的大框架之下提出的，用词力度明显减弱不少。说明政策对于当下房地产，还是托底不刺激的思路。”

那么，“努力稳定”靠什么？答案是：因城施策，落实现有政策。

中指研究院预计，全国层面将继续侧重落实此前已经部署的各项支持政策，各地优化公积金政策、发放购房补贴（含贷款贴息）、支持住房“以旧换新”、收购存量商品房和存量闲置土地、完善“好房子”建设和城市更新配套政策等，均将是着力点。今年以来，全国各地已出台稳楼市政策超300条，频次明显高于去年同期。

03、市场表现：全国筑底，核心城市点状修复

政策“托而不举”，市场自身修复能力如何？

全国层面，房地产市场仍处于筑底过程中。 一季度全国新建商品房销售面积同比下降10.4%，销售额同比下降16.7%，降幅虽有所收窄，但整体压力仍在。

但在核心城市，已经出现了积极的边际改善。 根据中指研究院数据，4月以来，北京、上海二手房交易活跃度保持较高水平。截至前日（4月27日），北京二手商品住宅累计成交1.54万套，同比增长约15%；上海二手商品房累计成交2.59万套，同比增长22%。

基于城市房地产体量、成交同环比等多维度指标，市场梳理出当前成交热度最高的30大城市。其中，上海、北京、成都、深圳、杭州位列前五：

• 上海：受益于“沪七条”放宽限购及产业人才吸引，4月二手房成交保持高位，挂牌量较去年高点缩减超20%，供求关系明显改善。

• 北京：4月成交面积环比暴增118%，优质房源消化快，核心区少数房源价格微涨。

• 深圳：4月新房、二手房成交套数环比分别增长28%、11%，核心区高端盘价格坚挺。

• 成都：核心区改善新盘放量，二手房热度更高，优质房源议价空间变小。

总体来看，一季度核心城市楼市呈现“点状修复”，市场分化特征延续。业内预计，二季度在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市成交量有望得到一定支撑。

04、资本视角：国际投行开始看多一线城市

与国内政策端的谨慎形成对比的是，国际资本对中国一线城市楼市的看法正在转向乐观。

高盛近日发布题为《抢在一线城市复苏之前布局》的报告，明确指出：上海和深圳房地产市场有望在今年底前触底，并预计两地房价将在2025年底至2028年底期间累计上涨约15%。

高盛的核心逻辑在于：中国香港房地产市场已率先复苏，而上海、深圳在人口结构、收入水平、住房可负担性及供给等四大关键驱动因素上，与香港具有高度相似性。当前两地租金回报率与按揭利率的利差已收窄至近十年来最低水平，股市反弹带来的财富效应也将逐步传导至房地产需求端。高盛判断，上海和深圳有望成为本轮房地产复苏的领头城市，领先其他一线及二线城市约6至24个月。

摩根大通也表达了类似看法：“在中国楼市经历5年的调整之后，我们现在可能正接近一个转折点。”其认为，中国股市反弹所带来的延后财富效应，正在提振住房需求。

瑞银证券则更早释放信号：随着限购放松及补贴政策推出，政策方向已发生明显转变，一线城市未来仍存在进一步松绑空间。

国际投行的集体唱多，与国内政策“托而不举”形成微妙对照：外部资本看到了核心资产的长期价值，而政策层更关注短期风险的平稳化解。

05、企业动向：互联网大厂逆势“抄底”核心地块

当传统开发商仍在谨慎观望时，嗅觉敏锐的互联网大厂们，正在用实际行动“投票”。

4月，京东先是拿下北京亦庄一宗商业地块，紧邻京东总部，这已是京东在亦庄的第7宗地块，总成交额超120亿元。紧接着，京东又在杭州拿下世纪城核心地块，计划投资20亿打造区域中心。从北京、上海、深圳到香港，京东的布局遍布全国核心城市。

同月，字节跳动成为北京土拍市场的焦点。以底价拿下海淀中关村蓝景丽家地块，规划建设4200个工位及288间酒店客房，打造北京新总部。不到两个月时间，字节已在北京花费61亿元拿地。自2020年以来，字节买楼总投入已超300亿元。

大厂们为何在此时逆势扩张？

分析人士指出，当前商业地产处于近十年低位，低价拿地不仅可以锁定未来长期房租成本，更是一项优质的长期资产配置。对地方政府而言，这同样是划算的买卖：大厂拿地往往伴随着高标准的产业导入和税收承诺，完美实现“产业—人口—配套”的闭环。

虽然总说硅基时代不需要房地产，但研究硅基的人还需要房地产。毕竟，硅基文明再强大，也得长在碳基世界的土地上。

06、好房子、城市更新、盘活存量——三大方向定调新周期

本次政治局会议还指明了房地产未来发展的三个具体方向：

1. “好房子”与“好服务”成为做优增量的核心。 随着新版《住宅项目规范》实施，全国已有近20个省市明确了“好房子”标准。中指研究院指出，以高质量服务赋能产品价值、以精细服务提升居住体验，将激活改善性需求，挖掘市场增量空间。

2. 城市更新进入“扎实推进”阶段。 从“推进”到“扎实推进”，措辞升级。中央财政支持的城市已扩围至35个，2026年有望达50个。配套的金融、财税、土地政策将加速落地，为内需提供增量支撑。

3. 盘活存量的重要性将更加突出。 包括盘活存量土地和存量商品房。自然资源部已明确“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，意味着未来土地供应将重点依赖存量资源再利用。广州、佛山等地已出台细则，支持商办改保租、低效用地转换等。

07、告别普涨，结构性机会开启

综合本次政治局会议信息，我们推定以下判断：

政策层面：强刺激不会出现，“托而不举”是未来较长时间的主基调。政策重心在于落实现有措施、防范风险、稳定预期。

市场层面：全国性普涨已无可能，城市分化、板块分化、产品分化将是主旋律。一线及强二线城市的核心地段，凭借人口、产业和资源虹吸，有望率先企稳甚至反弹。

投资层面：对于普通投资者，需降低对短期房价暴涨的预期，更多关注“好房子”的长期居住价值和保值属性。对于机构资本，核心城市优质资产的长线配置窗口正在打开。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。 而当前，一线城市人口持续净流入、土地供给收缩、金融条件趋于宽松——三大要素正在悄然汇聚。

当前，政策层明确“托底”，中国房地产市场或许正在穿越最寒冷的冬天，迎来一个更加理性、分化、高质量的新周期。