韩毓祥：国资平台激活存量资产的实战方法论与实施路线图

01“死资产” 堆积加剧

当前，中国不动产行业在存量运营转型中，国资平台面临的资产活化难题尤为突出，多重压力交织制约着存量资产价值释放。

从财政层面来看，土地出让收入持续下滑已成为地方财政的重要挑战。长期以来，土地出让收入是地方财政的重要支撑，而随着房地产市场从增量开发转向存量运营，土地市场交易活跃度下降，出让收入随之减少，直接影响地方财政的收支平衡，也使得国资平台缺乏足够资金投入存量资产改造与运营。

从资产层面分析，大量闲置土地、厂房和产业园区等 “死资产” 未能有效转化。这些资产或因区位优势弱化、或因设施老化落后、或因缺乏产业导入支撑，长期处于闲置状态，不仅无法产生经济效益，还需投入资金进行维护，加剧了国资平台的运营负担，同时也浪费了宝贵的土地与空间资源。

从债务层面考量，地方债务问题凸显，进一步限制了国资平台的资产活化能力。为推动城市建设与发展，地方积累了一定规模的债务，而存量资产无法有效盘活、难以产生稳定现金流，使得国资平台偿还债务的压力增大，陷入 “债务积压 — 资金短缺 — 资产难以活化” 的恶性循环。

韩毓祥指出，破解这些现实困境，关键在于找到一条能够联动资产、资本与产业的有效路径，通过市场化手段激活存量资产，实现 “资产增值、资本循环、产业发展” 的多重目标。

02以政府投资基金为核心撬动资源整合

针对存量资产活化的困境，韩毓祥提出以政府投资基金为核心的实战方法论，通过基金的杠杆效应与资源整合能力，为存量资产注入活力，打通资产与资本、产业的连接通道。

政府投资基金作为撬动社会资本、培育产业的关键工具，在多地已有成功实践。韩毓祥以合肥、深圳、上海等地的运作模式为例进行分析：

合肥通过设立政府投资基金，聚焦集成电路、新能源汽车等战略性新兴产业，以基金投资引入优质企业，带动相关产业在当地集聚，同时推动闲置产业园区的改造与利用，实现存量资产与产业发展的协同；

深圳依托政府投资基金，引导社会资本参与城市更新项目，对老旧厂房、商业街区等存量资产进行升级改造，引入高端服务业与科技创新企业，提升资产价值与产业能级；

上海则通过政府投资基金联动国资平台，对重点区域的存量资产进行统筹规划与运营，推动资产证券化，实现存量资产的高效流转与价值提升。

韩毓祥强调，政府投资基金在存量资产活化中的核心作用，在于其能够发挥 “桥梁”与“杠杆”双重功能：

一方面，基金作为连接政府、国资平台、社会资本与企业的桥梁，可整合各方资源，为存量资产活化提供资金支持、产业资源与专业运营能力；

另一方面，基金通过少量财政资金引导，能够撬动大量社会资本参与存量资产改造与运营，放大资金效应，缓解国资平台的资金压力。同时，基金还可通过专业的投资与管理团队，对存量资产进行精准定位、科学规划与高效运营，提高资产活化的成功率与效益。

03构建 “资产 — 资本 — 产业” 闭环迁

在实战方法论的基础上，韩毓祥进一步提出“资产 — 资本 — 产业”闭环的实施路线图，明确存量资产活化的具体步骤与操作路径，确保方法论能够落地见效。

（一）第一步：基金精准投资，引入优质企业提升资产质量

韩毓祥建议，国资平台应联合政府部门设立专项存量资产活化基金，明确基金的投资方向与重点领域，聚焦闲置土地、厂房、产业园区等存量资产的改造与产业导入。通过基金的精准投资，引入符合区域产业发展规划的优质企业，这些企业不仅能够为存量资产带来稳定的租赁需求与运营活力，还能凭借其技术、人才与市场资源，带动相关产业链上下游企业集聚，形成产业生态。

在这一过程中，需对存量资产进行前期调研与评估，根据资产的区位条件、设施状况与周边产业环境，确定适合引入的企业类型与产业方向，确保基金投资与资产特性、产业规划相匹配。同时，国资平台应与引入企业签订长期合作协议，明确双方在资产改造、运营管理、收益分配等方面的权利与义务，保障资产能够长期稳定运营，实现质量提升与价值增长。

（二）第二步：推动资产证券化，发行 REITs 实现资本回笼

当存量资产在优质企业的入驻与运营下，形成稳定的现金流与较高的资产价值后，韩毓祥提出，应推动资产证券化，通过发行 REITs（房地产投资信托基金）实现资本回笼，为存量资产活化形成资金循环。

发行 REITs 可将原本流动性较差的存量资产转化为可在资本市场流通的证券产品，吸引保险资金、社保基金、公募基金等长期资本参与投资，国资平台通过出售部分资产权益获得资金，这些资金可反哺创投基金，用于新一轮的存量资产改造、优质企业引入与产业培育，形成 “存量资产活化 —REITs 发行回笼资金 — 再投入新资产活化” 的资本循环模式。

韩毓祥强调，在推动资产证券化过程中，需注重提升存量资产的运营管理水平与现金流稳定性，这是 REITs 成功发行的关键。同时，要加强与资本市场机构的沟通与合作，做好资产估值、信息披露等工作，确保 REITs 产品能够获得市场认可，实现顺利发行与流通。

（三）第三步：培育 “耐心资本”，推动科技、资本与产业深度融合

通过 “基金投资引入企业 — 资产证券化回笼资金” 的循环，逐步培育 “耐心资本”，是韩毓祥实施路线图的关键第三步。“耐心资本” 指不追求短期高额回报，愿意长期陪伴企业与产业发展的资本，这种资本对于存量资产活化与产业培育至关重要。

韩毓祥指出，“耐心资本” 能够为优质企业提供长期稳定的资金支持，帮助企业度过研发投入、市场拓展的关键时期，推动企业技术创新与产品升级；同时，“耐心资本” 也能为存量资产的长期运营与产业生态构建提供保障，避免因追求短期收益而忽视资产的长期价值与产业的持续发展。

在培育 “耐心资本” 的过程中，国资平台应发挥主导作用，通过政府投资基金的示范效应，引导社会资本树立长期投资理念，同时完善资本退出机制，让 “耐心资本” 在长期投资后能够实现合理回报，增强资本的积极性与持续性。最终，通过 “耐心资本” 的支撑，推动科技、资本与产业深度融合，实现存量资产价值的持续提升、产业的高质量发展与区域经济的稳步增长。

04关键支撑是制度配套

实施路线图要顺利落地，离不开完善的配套制度保障，需从机制建设、政策优化、考核体系完善等方面入手，为存量资产活化创造良好的制度环境。

（一）建立市区联动机制，统筹存量资产活化资源

存量资产活化涉及土地、规划、产业、财政等多个领域，需要市、区两级政府及相关部门协同配合。韩毓祥建议建立市区联动机制，明确市级层面负责统筹规划、政策制定与跨区域资源协调，区级层面负责具体项目的推进、企业对接与资产运营管理，形成 “市级统筹、区级落实、分工协作、高效联动” 的工作格局。

通过市区联动机制，可避免存量资产活化过程中出现各自为政、资源浪费的现象，实现全市范围内存量资产的统筹规划与优化配置，同时也能提高政策执行效率与项目推进速度，确保存量资产活化工作有序开展。

（二）优化 REITs 政策，拓宽存量资产证券化渠道

REITs 作为存量资产证券化的重要工具，其发展离不开政策的支持与引导。韩毓祥提出，应进一步优化 REITs 政策，一方面，扩大 REITs 试点范围与基础资产类型，将更多符合条件的闲置厂房、产业园区、城市更新项目等存量资产纳入 REITs 发行范围，为国资平台提供更多的资产证券化选择；另一方面，简化 REITs 发行流程，降低发行成本，提高发行效率，同时加强对 REITs 市场的监管，规范市场秩序，保护投资者利益，增强市场对 REITs 产品的信心。

（三）完善基金容错与长周期考核机制，激发参与主体积极性

政府投资基金在存量资产活化与产业培育过程中，可能面临投资周期长、收益不确定等风险，完善的容错与长周期考核机制能够有效激发基金管理团队与国资平台的积极性。韩毓祥建议，建立基金容错机制，对于因市场变化、产业发展周期等客观因素导致的投资风险，在符合相关规定的情况下，予以容错免责，减轻基金管理团队的心理压力，鼓励其大胆创新、积极投资；同时，建立长周期考核机制，改变以短期收益为主要考核指标的方式，将资产增值率、产业培育效果、就业带动能力等长期指标纳入考核体系，引导基金管理团队与国资平台注重存量资产的长期运营与产业的持续发展，避免短期投机行为。

05加强跨区域经验交流

国资平台激活存量资产，不仅是缓解地方财政压力、降低地方债务风险的重要途径，更是推动区域经济高质量发展的关键抓手。通过“资产 — 资本 — 产业”闭环的实战方法论与实施路线图，能够有效盘活存量资产，将“死资产” 转化为“活资本”，为产业发展提供空间载体与资金支持，促进产业集聚与升级，进而带动区域经济结构优化、经济活力提升与就业增加。

未来，随着配套制度的不断完善与实践经验的持续积累，国资平台在存量资产活化中的作用将更加凸显。韩毓祥呼吁，各地国资平台应结合自身实际情况，积极借鉴成功经验，探索适合本地的存量资产活化路径，同时加强跨区域交流与合作，共同推动不动产资管行业创新发展，为中国经济高质量发展贡献更大力量。